Enteignen bringt’s

Ein Gespenst geht um in Berlin: das Gespenst der Vergesellschaftung. Seit dem Wahlsieg der Berliner Linken ist die Umsetzung des Volksentscheids »Deutsche Wohnen und Co. enteignen« in greifbarere Nähe gerückt. Eine neue Studie zeigt nun, dass eine solche Vergesellschaftung nicht nur sozialpolitisch sinnvoll, sondern entgegen den Behauptungen der Besitzstandswahrer und ihrer politischen Ausschüsse auch wirtschaftlich und fiskalisch tragfähig ist.

Unter dem Titel »Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum« weist das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung nach, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände den Mietenwahnsinn in Berlin reduzieren kann, ohne dauerhaft auf Zuschüsse aus dem Landeshaushalt angewiesen zu sein. Um den angespannten Wohnungsmarkt und insbesondere den Wohnraummangel dauerhaft zu bewältigen, bedürfe es zudem eines umfangreichen Neubaus. Allein könne dieser das Bezahlbarkeitsproblem jedoch nicht entschärfen. Eine Vergesellschaftung hingegen würde den Bestand an Wohnungen mit dauerhafter Mietpreisbindung vergleichsweise schnell erhöhen und dadurch insbesondere Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen entlasten.

In der Studie analysieren die Ökonomen drei Varianten der Vergesellschaftung: die Übernahme der Wohnungsbestände durch eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR), wie es die Initiative »Deutsche Wohnen und Co. enteignen« vorschlägt, die Übernahme durch die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) oder die Zusammenführung der sechs LWU unter dem Dach einer gemeinsamen AöR. Für Berlin biete sich insbesondere die zweite Variante an. Die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen bewirtschafteten bereits mehrere hunderttausend Wohnungen, rund 400.000 gegenüber etwa 210.000 zu vergesellschaftenden Wohnungen, und verfügten damit über umfangreiche technische und organisatorische Strukturen. Zusätzliche Bestände könnten auf diese Unternehmen verteilt und vergleichsweise schnell integriert werden. Dadurch wäre der notwendige institutionelle Neuaufbau deutlich geringer als bei der Gründung einer neuen AöR. Zudem wäre das Risiko einer Zurechnung der Verschuldung zum Staatssektor geringer als bei einer eigenständigen AöR. Dies sei deshalb relevant, weil andernfalls drohe, dass die Verschuldung der nunmehr verstaatlichten Wohnungsunternehmen gegen die Maastricht-Kriterien verstoße und die BRD in einen Konflikt mit den Verfechtern des Spardiktats in Brüssel manövriere.

Die Entschädigung, die bei einer Überführung von rund 210.000 Wohnungen in Gemeineigentum für die privaten Wohnungsunternehmen fällig würde, veranschlagen die Forscher auf rund 13,5 Milliarden Euro. Bei einer klugen Ausgestaltung wäre die Finanzierung nach Einschätzung der Ökonomen möglich, ohne dafür an anderer Stelle im Berliner Landeshaushalt Ausgaben kürzen zu müssen. Bei einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent müsste das Land rund vier Milliarden Euro Eigenkapital für die öffentlichen Wohnungsunternehmen bereitstellen. Die verbleibenden rund 9,5 Milliarden Euro könnten die Wohnungsunternehmen über Fremdkapital finanzieren.

Berlin könnte seinen Anteil an der Finanzierung über Kredite aufbringen. Zwar würde das Land dafür neue Schulden aufnehmen, im Gegenzug aber Vermögen in Form von Beteiligungen an den öffentlichen Wohnungsunternehmen erhalten. Dies gälte dann, so die Studie, als finanzielle Transaktion und nicht als reguläre Staatsausgabe. Zumal der Schuldendienst für die aufgenommenen Kredite durch die Erträge der vergesellschafteten Wohnungen aufgewogen würde. Laut der Modellrechnung der Ökonomen könnte Berlin trotz dauerhafter Mietpreisbindung jährlich rund 543 Millionen Euro Reinertrag erwirtschaften. Dem stünden rund 345 Millionen Euro für Zinsen und Tilgung der LWU und 135 Millionen für den Anteil des Landes gegenüber. Rechnerisch bliebe ein Spielraum von rund 63 Millionen Euro pro Jahr.

Als ein wesentliches Risiko einer Vergesellschaftung benennt die Studie den zusätzlichen Verwaltungs- und Integrationsaufwand für die rund 210.000 Wohnungen. Dieser könnte mit den bestehenden Kapazitäten der landeseigenen Wohnungsunternehmen für den Neubau konkurrieren. Die Autoren betonen daher, dass Vergesellschaftung und Neubau unterschiedliche, sich ergänzende Beiträge zur Bewältigung der Wohnungskrise leisten würden. Wobei man annehmen darf, dass eine linke Landesregierung mit Finanzpölsterchen bedarfsgerechtere Bauprojekte anstoßen würde als Heimstaden, Covivio oder Vonovia.