»Immer nur die alte Miete«

»Irgendwann ist es genug«, sagt Günther Orend zum Zoff mit seinem Vermieter, dem Immobilienkonzern Covivio. »Irgendwo gibt es eine rote Linie.«

In seinem Wohnzimmer in Berlin-Reinickendorf hat der 42jährige einen Stapel Papiere bereitgelegt. Zeugnisse seiner Auseinandersetzung mit Covivio, die über Jahre eskaliert ist. Orend ist recht unbedarft an die Sache rangegangen. Er hat sich in Gesetze zum Mieterschutz reingearbeitet, um festzustellen, dass sie »überhaupt nichts bringen«. So ist er zum Befürworter von Enteignungen geworden, dem »letzten Mittel, weil sonst nichts greift«.

Inzwischen hat Covivio eine Räumungsklage gegen ihn eingereicht. Bei der Verhandlung Ende November wird Orend sich selbst vertreten.

Begonnen hat das Ganze vor drei Jahren. Orend war es leid, ständig Müll und Bierflaschen im Hof einzusammeln. Seine Beschwerden wurden ignoriert. Er minderte die Miete. Und wurde prompt wegen der Zahlungsrückstände verklagt (»unberechtigte Mietminderung«). Beinahe zeitgleich kam ein zweiter Brief mit einer Mieterhöhung um »15 Prozent (gesetzliche Kappungsgrenze)«.

Orend war damals ohnehin stark belastet. Dass er dann noch von dem börsennotierten Wohnungskonzern »doppelt unter Druck gesetzt« wurde, habe das Ganze »nicht leichter gemacht«, sagt er. Ihm war das alles zu viel damals. Er stimmte der Mieterhöhung unter der Bedingung zu, dass die Klage zurückgenommen wird. Es ging dann noch ein wenig hin und her. Am Ende lag die Kaltmiete ab November 2023 bei 600,65 statt 541,13 Euro. Ohne Verbesserung der Wohnsituation. Orend suchte nach Möglichkeiten, gegen die »Anpassung« vorzugehen. Und fand keine.

Die Mietpreisbremse greift bei ihm nicht, weil sein Mietvertrag vor 2015 abgeschlossen wurde. Er stammt von 2014. Zwar liegt seine Wohnung in einem »Milieuschutzgebiet«, in dem Verdrängung verhindert werden soll. Aber geschützt werden nur bestimmte Häuser, hat Orend sich bei der Mieterberatung erklären lassen. Und zwar durch Verordnungen, die »so löchrig« sind, dass Verwaltungsgerichte entschieden haben, auch der Einbau von Hänge-WCs und Handtuchheizkörpern müsse genehmigt werden. Für Orend »Luxussanierungen im Milieuschutzgebiet«.

Seit November 2023 zahlt Günther Orend weiter »immer nur die alte Miete«, wie er in seinem Wohnzimmer erklärt: 541,13 statt 600,65 Euro. Inzwischen liegen die Mietrückstände bei über zwei Monatsmieten. Darum die Räumungsklage vor dem Amtsgericht, das den Milieuschutz nicht beachten muss.

»Ich möchte hier nicht raus«, sagt Orend, lässt den Blick durch sein Zimmer schweifen. Vor den Bildschirm eines kleinen Fernsehers ist eine Landkarte geklebt. Viele Bücher stehen in Regalen, kleine Büsten von Friedrich 2., Bismarck, Nofretete, Beethoven und Kant. An der Wand hängt eine Ikone. »Ich würde gerne in Berlin bleiben«, sagt er.

Die Nachbarwohnung wurde in diesem Jahr runderneuert: Grundriss, Heizung, Böden, Fenster, Fliesen – alles neu. Genehmigt vom Bezirksamt Reinickendorf in weniger als zwei Wochen. »Ohne Auflagen und Nebenbestimmungen«. Die Wohnung hat nun auch ein »wandhängendes WC mit UP-Spülkasten«.

Für Covivio sollen sich solche Modernisierungen rechnen. Dem Konzern gehören in der Stadt rund 16.000 Wohnungen. 2027 sollen 300 im Covivio-Tower am Alexanderplatz dazukommen: »Urban Living« in 133 Metern Höhe. Aber auch die Bestandsmieter in ärmeren Vierteln sollen für Rendite sorgen. Leute wie Günther Orend. Der jüngste Mietspiegel erlaube im Portfolio Erhöhungen um 6,7 Prozent, hieß es im letzten Halbjahresbericht an die Aktionäre.

Orend hat Ende 2025 die erste fristlose Kündigung von Covivio erhalten. Sie wurde wieder zurückgezogen. Mitte August bot der Konzern ihm eine Abschiedsprämie: 2.500 Euro und Erlass aller Mietrückstände. Orend ließ sich darauf nicht ein. Wenige Tage später kam das Wohnungsamt Reinickendorf in einem Anhörungsschreiben an Covivio vorläufig zu dem Ergebnis, dass die erhöhte Miete wesentlich überhöht sei. Orend hatte amtlich prüfen lassen, ob eine »Mietpreisüberhöhung nach Paragraph 5 Wirtschaftsstrafgesetz« vorliege.

In seinem Schreiben wog das Amt Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, gegen solche ab, die ihn mindern. Alles fein säuberlich aufgelistet. Am Ende hielt es sich die Waage. Die ortsübliche Vergleichsmiete lag nach den Berechnungen des Amtes am 1. November 2023 bei 471,75 Euro. Orends erhöhte Miete liegt 27,32 Prozent darüber.

Foto: Alex Reich

Leere Bierflasche dagelassen: Günther Orend vor seinem aufgebrochenen Kellerabteil

»Mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sind eine Ordnungswidrigkeit, wenn der Vermieter ein geringes Angebot ausnutzt«, erklärt er. Auch da hat er sich reingearbeitet. »Ab 50 Prozent kann es Mietwucher sein. Das ist eine Straftat.«

Alles irrelevant, teilte Covivio dem Amt in seiner Antwort mit. Orend habe der Erhöhung zugestimmt und wäre in einer Zwangslage in »eine kleinere, seinen finanziellen Mitteln entsprechende Wohnung ausgewichen«. Im übrigen gehe die Abwägung des Amtes zum Wohnwert »teilweise fehl«. Das Wohnhaus befinde sich »in einem überwiegend guten Instandhaltungszustand« und »weder in einer besonders lärm- oder geruchsbelasteten Lage noch in einer stark vernachlässigten Umgebung«.

Orend macht eine kleine Führung, die die Einschätzung des Amtes erhärten soll. Der Hof ist vollgerümpelt. An der Fassade bröckelt grauer Spritzbeton, im Treppenhaus der Anstrich. Es gibt Schäden an Stufen, Geländer, Haustür und Briefkästen. Der Keller ist dauerfeucht, der muffige Geruch streng. Mitte Oktober wurden zuletzt Kellertüren aufgebrochen, auch die von Orend. Entwendet wurden »nur Dinge von persönlichem Wert«, sagt er und zeigt auf eine Bierflasche, die beim Einbruch dagelassen wurde.

Wie stark die Nachbarschaft mit ihren Spätis, Spielhallen und Shisha-Bars vernachlässigt ist, darüber lässt sich streiten. Die Häuser sind recht heruntergekommen. Ganz offensichtlich ist es eines der ärmeren Berliner Viertel. Und dass die Straße vor der Mietwohnung von Orend laut und vielbefahren ist, steht außer Frage.

Als sich die Dinge im August zuspitzten, lief in Berlin der Wahlkampf. Die Enteignungskampagne der Linkspartei weckte in dem Mieter vage Hoffnungen auf einen politischen Umbruch, aber die waren bald zerschlagen. Zwar steht Covivio auf der Liste der Konzerne, deren Wohnungen vergesellschaftet werden sollen. Vor Mitte 2028 soll das Gesetz aber nicht fertig werden. »Das ist eher so ein Luftschloss«, meint Orend. Wobei es für einen wünschenswerten »Stimmungsumschwung« reichen könnte – bei den Investoren. »Vielleicht lassen sich die Vermieter beeindrucken, keine Ahnung. Ist ja viel Show dabei. Politik ist ja nicht immer, was Fakt ist, sondern was die Leute glauben.«

Anfang Oktober erhielt er von Covivios Kanzlei den Räumungsantrag. Er soll Mietrückstände in Höhe von 2.141,82 Euro zahlen und die Wohnung räumen. Der Streitwert liegt bei 9.349,62 Euro. Am 27. November wird sein Fall am Amtsgericht Wedding verhandelt, um 10.15 Uhr in Saal 214 am Brunnenplatz.

Für Covivio würden Anwälte einer großen Kanzlei auf einem Videobildschirm zugeschaltet, sagt Orend mit bitterem Lächeln. »Ich muss persönlich erscheinen. Das zeigt ja schon die Kräfteverhältnisse.« Die Kanzlei mochte gegenüber jW »auch zur personellen Besetzung des Gerichtstermins im Vorfeld keine Angaben machen«.

Wie regelmäßig Covivio gerichtliche Mahnverfahren anstrengt, lässt eine aktuelle Zahl des Zentralen Mahngerichts für Nordrhein-Westfalen in Hagen erahnen. Seit 2021 haben Covivio-Gesellschaften dort mindestens 948 Mahnbescheide beantragt – seit 2022 jährlich rund 180 bis 200, also drei bis vier pro Woche.

Drei Jahre sind inzwischen vergangen seit der Erhöhung, die Orend nicht akzeptiert. Und weil die Miete alle drei Jahre um »15 Prozent (gesetzliche Kappungsgrenze)« erhöht werden darf, hat Covivio ihm gerade wieder eine Erhöhung um die nächsten 15 Prozent geschickt.

Orend hat Zettel in der Nachbarschaft aufgehängt: »Post von Covivio bekommen? Mieterhöhung zum 1. Dezember 2026: Bitte nicht ungeprüft unterschreiben.« Unter dem Hinweis auf eine kostenlose Mieterberatung im Kiez ist auf dem Zettel auch ein Kästchen mit seinen Kontaktdaten. »Gemeinsam ist man stärker«, steht da: »Melden Sie sich gern bei mir.«

Ganz unten ist auf seinem Aushang in der Nachbarschaft auch sein Termin beim Amtsgericht aufgeführt. »Über Begleitung freue ich mich sehr.«

»Ich bin kein großer Moralist«, sagt Orend. »Ich bin auch kein überzeugter Vergesellschafter, aber als letztes Mittel ist Vergesellschaftung legitim. Wir stehen vor der Barbarei.«