Wachstumsmarkt Pflegeimmobilien

Eine wachsende Zahl »frustrierter Investoren und Banken entdeckt Pflegeheime als Kapitalanlage«, fand dpa am Wochenende heraus. Da die Zahl der Pflegebedürftigen in den kommenden Jahren weiter steigen werde, sei der Kapitalbedarf für neue Pflegeheimplätze hoch. »Pflegeimmobilien waren nie eine Asset-Klasse, die bei den Banken in der Vergangenheit im Fokus stand«, sagte Philipp Wackerbeck, Partner bei dem Beratungsunternehmen Strategy& in München demnach. Doch das habe sich »fundamental gedreht«.

Tatsächlich hat die Bedeutung von privaten Pflegeheimanbietern bereits in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen, erläuterte etwa Ökonomin Dörte Heger. In einem Bericht des Wirtschaftsforschungsinstituts RWI Essen aus dem Jahr 2024, an dem Heger mitgeschrieben hatte, wurde der Kapitalbedarf für neue Pflegeheimplätze von 2021 bis 2030 auf 20,6 Milliarden Euro geschätzt, bis 2040 auf mehr als 35 Milliarden. Nicht mitgerechnet waren dabei der Sanierungsbedarf in bereits bestehenden Heimen oder Vorgaben für eine größere Zahl von Ein-Bett-Zimmern wie in Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg.

Die Auslastung der Heime ist insgesamt sehr hoch. Nach den letzten Zahlen liege sie laut Strategy& zwischen 92 und 95 Prozent. Zwar wird der größte Teil der Pflegebedürftigen zu Hause versorgt, dennoch wächst der Bedarf. Laut dem Demografieportal des Bundes und der Länder waren 2023 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig, bis 2040 wird ein Anstieg auf sechs Millionen erwartet – das wären dann dreimal so viele wie 1999. »Wenn man auf Deutschland schaut, gibt es nicht mehr viele Bereiche, in denen die Wirtschaft wächst«, sagt Wackerbeck. »Bestenfalls stagnieren wir. Aber Pflege und Sozialimmobilien im weitesten Sinne sind ein Wachstumsmarkt.«

Das bestätigte auch eine Meldung auf dem Branchenportal Altenheim.net, das nach eigenen Angaben »Lösungen fürs Management« anbietet. Dort hieß es am Sonnabend: »Der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien setzt seine Erholung fort, und Pflegeheime spielen dabei die zentrale Rolle.« Demnach entfielen mit Verweis auf den Immobiliendienstleister CBRE im Jahr 2025 rund 630 Millionen Euro auf Transaktionen mit Pflegeheimen – ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit machte diese sogenannte Sub-Assetklasse etwa die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens von 1,2 Milliarden Euro aus. Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb laut CBRE stabil bei 5,4 Prozent.

Der Sozialverband Deutschland (SoVD) warnt vor einer zunehmenden Monetarisierung des Pflegesektors. »Wenn sich am Ende alles um Renditen dreht, ist die Gefahr groß, dass diejenigen in den Hintergrund rücken, um deren Wohl es geht: Patientinnen und Patienten und die zu Pflegenden«, mahnte die SoVD-Vorstandsvorsitzende Michaela Engelmeier.

Gesetzlich sind die Länder für die Infrastruktur in der Pflege verantwortlich. »Dieser Verpflichtung kommen sie nicht in ausreichendem Maß nach«, sagt Katharina Owczarek, Referentin für stationäre Altenhilfe bei der Diakonie Deutschland. Das Geld für Neuinvestitionen fehle. »Zentrale Herausforderung« für die Träger etwa der Diakonie sei nach eigenen Angaben »nicht der Neubau von stationären Pflegeeinrichtungen, sondern der Erhalt der Bestandseinrichtungen und ihrer Plätze«.

Die finanziell bedrängten Länder werden nach Einschätzung der Gesundheitsökonomin Heger auch in Zukunft zu wenig Geld zur Verfügung stellen: Die je nach Bundesland sowieso sehr unterschiedliche Investitionsförderung werde zu knapp ausfallen, um den Pflegebedarf zu decken. »Es bleibt damit freigemeinnütziges und privates Kapital«, so Heger. Und die stetig steigenden Investitionskosten müssen nach aktueller Regelung die Bewohner und ihre Familien zahlen. Und falls sie es nicht können, die Sozialkassen. Damit zahlt der Staat am Ende doch für Pflegeeinrichtungen, aber in Form einer Bezuschussung privater Unternehmen. Tendenz steigend.