»Bauturbo« zündet nicht

Wohnraum bleibt in Deutschland ein knappes Gut – vor allem in Großstädten und Ballungsräumen. Trotz des vollmundig angekündigten »Bauturbos« der Bundesregierung ist ein Ende der Krise nicht in Sicht.

Mitte Dezember meldete dpa, dass die Immobilienpreise nach zuvor deutlichen Preisrückgängen 2025 wieder angezogen seien. Vor allem in Städten und deren Umgebung sei bezahlbarer Wohnraum kaum zu finden, der Druck auf die Mieten sei hoch. Das Angebot bleibe knapp, gleichzeitig stiegen die Baukosten und Zinsen. Mit weiterem Preisanstieg für Wohnungen und Häuser rechnet Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW), zwar nicht so stark wie in den 2010er Jahren, aber doch um drei bis vier Prozent, was angesichts der Ausgangswerte recht happige Beträge ausmacht.

Ein Treiber der Immobilienpreise ist die stetig wachsende Bevölkerung, denn trotz seit Jahren vorhergesagter Schrumpfung lebten in der Bundesrepublik so viele Menschen wie noch nie, erklärte der Chefvolkswirt der ING-Bank, Carsten Brzeski. In den zurückliegenden zehn Jahren habe die Nettozuwanderung bei durchschnittlich 600.000 Personen pro Jahr gelegen, während Modellprognosen zumeist von 200.000 ausgingen. Somit entsprach die Planung der Wohnraumversorgung nicht dem Bedarf.

Immerhin wurden im zurückliegenden Jahr nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mehr Wohnungen genehmigt als 2024. Zwischen Januar und Oktober 2025 lag der Wert mit 195.400 genehmigten Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden um 11,2 Prozent oder 19.600 Einheiten über dem Vorjahreswert. Der hohe Bedarf lässt sich damit nicht decken – zumal viele Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern entstehen, während in den Ballungsräumen Mietwohnungen zu bezahlbaren Preisen benötigt werden. Paradoxerweise stehen trotz des Mangels und der weiter steigenden Mieten viele Wohnungen leer. Darauf wies der Immobilienexperte der Hessisch-Niedersächsischen Allgemeinen, Stefan Traut, Ende Dezember hin. Nach Angaben der jüngsten Volkszählung von 2022 wären bundesweit rund 1,9 Millionen Wohnungen unbewohnt, was etwa 4,5 Prozent des Bestandes entspreche. Eine Leerstandsquote von mehr als zwei bis drei Prozent gelte in Fachkreisen als strukturell problematisch, so Traut. Neben Leerstand, der sich aus Sanierungsbedarf oder rechtlichen Hemmnissen erkläre, gebe es vor allem in Wachstumsregionen spekulativen Leerstand, der auf Wertsteigerung oder Umnutzung ziele. Kommunale Instrumente wie Zweckentfremdungssatzungen, Wohnraumschutzgesetze oder Leerstandskataster griffen nur begrenzt, zumal es an Kontrollpersonal fehle. Verbote lösten außerdem nicht Probleme wie fehlende Mittel für Sanierungen.

Gleichwohl stellt der Immobilienexperte fest, dass der von der Bundesregierung verstärkte Fokus auf Neubau zu kurz greife. Bestehender Leerstand bleibe ein ungenutztes Potential, zumal die Reaktivierung vorhandener Wohnungen oft erheblich schneller und günstiger als Neubau stattfinden könne. Mit energetischer Sanierung, Nachverdichtung und Umnutzung könne Leerstand abgebaut und Wohnraum geschaffen werden, ohne neue Flächen zu versiegeln. Allein in Berlin standen laut Zensus von 2022 rund 40.500 Wohnungen leer, in denen laut einer Mitteilung der Partei Die Linke in Berlin fast 77.000 Menschen hätten leben können.

Ähnlich absurd mutet der Leerstand bei Büroflächen in der Hauptstadt an: Der Berliner Senat gab ihn mit geschätzt einer Million Quadratmetern in einer Antwort auf eine Anfrage der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus an. Per Umbau ließen sich daraus mehr als 16.000 Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von 60 Quadratmetern schaffen. Der Umbau von Gewerbeflächen in Wohnraum sollte gezielt gefördert, der weitere Büroneubau gestoppt werden, forderte die Partei. Tatsächlich entstehen in Berlin jedoch weitere rein gewerblich genutzte Häuser, wie etwa an der Forckenbeckstraße in Wilmersdorf auf dem Gelände einer ehemaligen Zigarettenfabrik. Umstritten sind die Pläne, auf Teilen des Gleisdreieckparks in Kreuzberg Hochhäuser zu bauen, in denen vor allem Hotels und Büros unterkommen sollen.