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Aus: Ausgabe vom 15.11.2021, Seite 5 / Inland
Wohnungspolitik

Justizattacke auf das Milieu

»Soziale Erhaltungsgebiete« in Berlin: Nach Bundesverwaltungsgerichts-Urteil fordern Mieter-Inis und Linke Entscheidung für mehr Bewohnerschutz
Von Oliver Rast
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Bleibt aktuell und notwendig: Häuserkampf in den Innenstädten – im hauptstädtischen Neukölln etwa

Der Schock saß tief, die Reaktionen fielen teils schroff aus. »Vorkäufe können ab sofort nicht mehr durchgeführt werden«, sagte der Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung von Berlin-Mitte, Ephraim Gothe (SPD), kürzlich zu jW. Etwas zweckoptimistischer äußerte sich der Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke), gegenüber dieser Zeitung: »Das Instrument des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten hat so gut wie keinen Anwendungsbereich mehr.«

Was war passiert? Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in Leipzig kippte am vergangenen Dienstag die »sozialen Erhaltungsverordnungen« der Bundeshauptstadt – und hob damit den »Milieuschutz« faktisch auf (jW berichtete). Ein herber Schlag, hieß es unisono von Mietervereinigungen und selbstorganisierten Hausgemeinschaften. Zum Fall selbst: Eine Immobilienfirma hatte sich bis in die höchste Instanz geklagt, bekam nun durch die BVerwG-Richter Recht. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg wollte den Zuschlag der Firma für ein bebautes Gebäude mit 20 Mietparteien und zwei Gewerbeeinheiten per Vorkaufsrecht eines landeseigenen Wohnungsunternehmens unterbinden. Der Grund: Der zuständige grüne Baustadtrat Florian Schmidt befürchtete nach dem Eigentümerwechsel Luxussanierungen, Mietpreistreiberei und die weitere Verdrängung alteingesessener Bewohner an den Stadtrand – insbesondere von Geringverdienern und Erwerbslosen.

Immohaie frohlocken

Existenznot von Altmietern scheint die roten Roben mit schwarzem Kragen in Leipzig nicht sonderlich zu interessieren. Denn: Das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten dürfe nicht mehr ausgeübt werden, wenn eine Vertreibung der Mieter »bloß« befürchtet werde, erklärte Lisa Vollmer, wissenschaftliche Mitarbeiterin am Institut für Europäische Urbanistik der Bauhaus-Universität Weimar, am Freitag voriger Woche in einem Blogbeitrag auf der Homepage der Linke-nahen Rosa-Luxemburg-Stiftung. Ferner reiche nicht die begründete Annahme, dass der aufgerufene Kaufpreis nur durch enorme Mietsteigerungen »oder die Aufteilung des Hauses in teuer zu verkaufende Eigentumswohnungen finanzierbar ist«, weiß Vollmer. Im Umkehrschluss bedeutet das: Kommunen können nach dem Urteilsspruch nur noch eingreifen, so die kritische Stadtforscherin, »wenn die Struktur der Bewohnerinnen und Bewohner schon zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr den sozialen Zielen des Milieuschutzgebietes entspricht; also: wenn bereits Verdrängung stattgefunden hat«. Oder, deutlicher formuliert: wenn es sich um »zweckentfremdete Schrottimmobilien« handelt, wie der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, am vergangenen Mittwoch mitteilen ließ.

Immobilienhaie hingegen frohlocken. Carsten Brückner, Vorsitzender des Lobbyverbands »Haus und Grund Berlin«, sagte zu jW: »Die Entscheidung des Gerichts ist im Sinne des Unternehmens ergangen.« Andere beschwichtigen – Maren Kern, Vorständin vom »BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen«, etwa: Das BVerwG-Urteil sei nicht »gegen das wichtige Instrument des Vorkaufsrechts« gerichtet, meinte sie auf jW-Nachfrage. Und sowieso: Die Leipziger Richter hätten mittels ihres Entscheids Rechtssicherheit auf dem Wohnungsmarkt geschaffen. Auf Betroffene dürfte das wie Hohn klingen. Vollmer: »Zwar scheinen rechtskräftig ausgeübte Vorkaufsfälle vor möglichen Klagen der damals ausgebooteten Investoren sicher zu sein.« Aber: Neben laufenden Vorkaufsfällen und solchen, bei denen Rechtsmittel eingelegt wurden, könnten »selbst abgeschlossene Abwendungsvereinbarungen, in denen sich Investoren auf bestimmte soziale Ziele verpflichtet haben, um den Kauf abzuschließen, gefährdet sein«, befürchtet die engagierte Wissenschaftlerin.

Gesetzeslücke

Nur, wie oft hat Berlin die Milieuschutzverordnungen seit der Einführung im Jahr 2015 anwenden können? jW liegt die aktuelle Übersicht aus dem Hause des Stadtentwicklungssenators vor. Das Zahlenwerk für die berlinweit 72 sozialen Erhaltungsgebiete bis einschließlich 10. November dieses Jahres weist folgendes aus: 94 Vorkaufsfälle (82 rechtskräftig) binnen sechs Jahren – konkreter: 37 in Friedrichshain-Kreuzberg, 23 in Neukölln, 13 in Mitte, einzelne aber auch in Tempelhof-Schöneberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf. Zudem mussten neue Hausbesitzer rund 370 sogenannte Abwendungen unterzeichnen, also beispielsweise schriftlich garantieren, eine bestimmte Miete nicht zu überschreiten oder Eigenbedarfsnutzungen einzuschränken. Unter dem Strich, so die Senatsverwaltung, konnten knapp 12.000 Wohnungen »gesichert« werden, wie es im Amtsdeutsch heißt.

Fest steht: Die Milieuschutzverordnungen sind ein städtebauliches Instrument der Kommunen, um den Wohnungsbestand zu erhalten, kein direktes mietenpolitisches Interventionsmittel. Darauf haben Kritiker immer wieder hingewiesen. Auch dass sich das Vorkaufsrecht an ortsüblichen Marktpreisen orientieren musste. Dennoch sei diese Option »einer der wichtigsten Bausteine für eine progressive Stadtpolitik gewesen«, sagte Niklas Schenker, Mitglied der Linke-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, am Sonntag im jW-Gespräch. Um so mehr ärgere er sich jetzt. Im Juni 2021 hatte die abgewählte »schwarz-rote« Bundesregierung das Baugesetzbuch (BauGB) nach langem Hickhack novelliert – und eine »Gesetzeslücke« beim Vorkaufsrecht in Sachen Ausnahmen nicht geschlossen. Schenker: »Trotz Warnungen der Bauminister der Länder.« Und exakt jener handwerkliche Fehler im Gesetz habe zum BVerwG-Urteil geführt.

»Umwandlungsverbot«

Einen kleinen Hoffnungsschimmer indes gibt es. Mit der BauGB-Novelle gelangte ein »Umwandlungsverbot« ins Gesetz. Wer Mietwohnungen zu Eigentum machen will – auch einzelne in Mehrfamilienhäusern –, braucht künftig eine behördliche Genehmigung. Das gilt zunächst befristet bis Ende 2025. Brückner von »Haus und Grund« kann insoweit keinen stärkeren Verdrängungsdruck auf Bewohner erkennen. »Diese Regelung geht den Regelungen in den Milieuschutzgebieten vor, so dass auch weiterhin ein ausreichender Schutz der Berliner Mieterschaft gewährleistet ist.« Nur: Eine Rechtspraxis mit dem »Umwandlungsverbot« fehlt bislang, die Schlupflöcher sind zahlreich. Außerdem komme dieses Verbot »sehr spät«, moniert Schenker, da in den letzten sieben, acht Jahren bereits Zehntausende Wohnungen umgewandelt worden seien. Schlimmer noch: Eine neue Welle von Eigenbedarfskündigungen rolle auf die Mieter Berlins zu.

Um so mehr wollen Mieterinitiativen für den Milieuschutz kämpfen. Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund appelliert: Der Gesetzgeber müsse das BauGB »erneut und schnell reformieren«. Ähnlich äußerte sich in der vorigen Woche der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Ein neues Bundeskabinett solle das Baurecht »korrigieren«. Skepsis bleibt, ob damit allein der Mietenwahnsinn gestoppt werden kann. Ein bundesweiter Mietendeckel und die Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen gehörten rasch »ganz weit nach oben auf der Tagesordnung«, forderte der Berliner Linke-Politiker Schenker.

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