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Aus: Ausgabe vom 12.05.2020, Seite 3 / Schwerpunkt
Miethaie

Ungeheure Marktmacht

Konzentrationsprozesse bei börsennotierten Wohnkonzernen: Vonovia erwägt eine Übernahme der Deutsche Wohnen
Von Philipp Metzger
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70 Prozent der Immobilienbestände von Deutsche Wohnen liegen in der Bundeshauptstadt

Der größte deutsche Wohnimmobilienkonzern Vonovia erwägt die Übernahme des Zweitgrößten am Markt, ihres Berliner Konkurrenten Deutsche Wohnen. Bereits 2016 versuchte der Bochumer börsennotierte Konzern eine feindliche Übernahme, also die Deutsche Wohnen ohne Zustimmung ihres Vorstandes zu kaufen. Dieser Versuch scheiterte damals, aber offensichtlich wurden die Pläne nicht ad acta gelegt. Allerdings will man es diesmal auf die freundliche Art versuchen, also in Absprache mit dem Berliner Konzern.

Gleichzeitig erklärte Vonovia, dass es zu dem Deal nur kommen werde, wenn dieser von »einem entsprechenden Willen« der Berliner Politik getragen würde. Immerhin liegen über 70 Prozent der Bestände der Deutsche Wohnen in der Bundeshauptstadt. Vonovia stört sich besonders am Mietendeckel und dem Volksbegehren »Deutsche Wohnen & Co. enteignen«. Der Immobilienkonzern fürchtet, die eigenen rücksichtslosen Profitstrategien nicht ohne weiteres umsetzen zu können und am Ende gar seine Investition zu verlieren. Damit testet Vonovia die »rot-rot-grüne« Koalition, die in der Enteignungsfrage alles andere als geschlossen ist. Während die Linke und die Grünen die Forderungen des Volksbegehrens unterstützen, lehnt die SPD Überlegungen dazu ab. Der Bürgermeister Michael Müller (SPD) sagte über den Sprecher des Volksbegehrens, Rouzbeh Taheri: »Wenn Herr Taheri sagt, er möchte den Klassenkampf, dann ist das nicht mein Weg.« Der Berliner Senat wollte eine mögliche Übernahme wahrscheinlich aufgrund der Uneinigkeit in der Koalition nicht kommentieren.

Zentralisierung des Kapitals

In der Immobilienbranche gab es in den letzten Jahren etliche Übernahmen. Besonders stark involviert waren darin börsennotierte Wohnkonzerne. Als Aktiengesellschaften können sie viel besser Geld aufnehmen und mutierten schnell zu den finanzstärksten Akteuren. Derzeit ist ein Trend zu immer weniger und immer größeren Unternehmen am Markt erkennbar. Der Finanzmarkt beschleunigt diese Tendenz. Ein Unternehmen wie Vonovia ist nicht einfach nur Vermieterin, sondern auch Finanzkonzern mit einem Finanzwaffenarsenal, das sie für Übernahmeschlachten ausrüstet. Schon Karl Marx und der Austromarxist Rudolf Hilferding haben darauf hingewiesen, dass der Finanzmarkt die Zentralisierungsprozesse des Kapitals beschleunigt.

Verantwortlich dafür, dass institutionelle Investoren und Aktionäre zunehmend das Sagen auf dem Wohnungsmarkt haben, ist die Privatisierung von ehemals öffentlichen Wohnungsgesellschaften. Seit Anfang der 1990er Jahren wurden in großem Stil westdeutsche Sozialwohnungen und Ostimmobilien der ehemaligen DDR an Finanzinvestoren verscherbelt. In einer ersten Phase waren die Käufer fast ausschließlich Private-Equity-Fonds. Parallel dazu liberalisierte die Regierung unter Helmut Kohl den Kapital- und Finanzmarkt. Mit den Finanzmarktförderungsgesetzen wurden Private-Equity-Fonds von Steuern faktisch befreit. Die Entwicklung war also kein Zufall, sondern politische Absicht. Die neuen Eigentümer kauften möglichst viele Wohnungen. Das war die erste Phase der Kapitalkonzentration auf dem Wohnungsmarkt. Im nächsten Schritt wurden die Wohnungsbestände an der Börse verkauft. In dieser zweiten Phase der Zentralisierung vergrößerten sich diese neuen Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften durch Zukäufe.

Irgendwann alle schlucken

Dieser Prozess lässt sich anhand der Vonovia nachvollziehen. Der Londoner Private-Equity-Fonds Terra, ein Ableger der japanischen Nomura Holdings, gründete 2001 die Tochtergesellschaft Deutsche Annington, der Börsengang erfolgte 2013, die Umbenennung in Vonovia 2015. Der neue börsennotierte Wohnkonzern schluckte viele seiner Rivalen. So verschlang der Bochumer Konzern etwa Gagfah (2015), Conwert (2017) und Buwog (2018). Außerdem wurden nichtbörsennotierte Immobilienunternehmen aufgekauft, zum Beispiel Dewag, Vitus und Franconia. Zur Zeit des Börsengangs besaß Vonovia 202.000 Wohnungen. Aktuell sind es bereits 416.000 Wohneinheiten. Die Deutsche Wohnen besitzt 160.000 Einheiten. Wenn man bedenkt, dass alle börsennotierten Unternehmen grob eine Million Wohnungen besitzen, dann würden beide Unternehmen zusammen zwei Drittel des Segments beherrschen. Eine ungeheure Marktmacht. Läuft die Entwicklung ungebremst weiter, wird der Immobilienhai Vonovia irgendwann alle anderen Wohnaktiengesellschaften schlucken.

Größe ist ein entscheidender Faktor auf dem Immobilienmarkt. Kosten können durch Synergieeffekte eingespart werden. Es bestehen bessere Möglichkeiten, sich finanzielle Mittel zu beschaffen. Mit räumlich zusammenhängenden Wohnclustern lässt sich der Mietspiegel leichter erhöhen. Außerdem können Strategien gegen die Beschäftigten viel effektiver umgesetzt werden. Die Gewerkschaft Verdi wirft Vonovia Tarifflucht vor. Nicht einmal mehr 20 Prozent der Beschäftigten bei dem Bochumer Konzern arbeiten nach Tarif. Die Berliner SPD muss sich nun fragen, ob sie wieder einmal auf der Seite der Aktionäre stehen oder Mietende und Beschäftigte unterstützen will.

Imagepolitur

Seit der Coronakrise beschwört Vonovia gern die Solidarität mit ihren Mietern. »Wir stehen zu unserer Verantwortung als großes Wohnungsunternehmen«, sagt Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia. Anscheinend sehen das jedoch einige der Mieterinnen und Mieter anders. Die Mietergemeinschaft Schönefelder Höfe in Leipzig wirft Vonovia vor, die Gelegenheit zu nutzen, um lediglich das eigene Image aufzupolieren. Das Versprechen des Bochumer Konzerns, während der Krise keine Kündigungen auszusprechen, entspreche lediglich den gesetzlichen Vorgaben, die mit dem sogenannten Coronagesetz beschlossen wurden. Das Anbieten von Mietstundungen ist ebenfalls weitgehend Gesetzeslage und weniger ein Akt der Nächstenliebe. Auch hinter der Ankündigung, auf Mieterhöhungen bis September 2020 zu verzichten, vermutet die Mietergemeinschaft nur ein kurzzeitiges Manöver und kein Umdenken. Bisher sei Vonovia eher durch überteuerte Mieten, schlechte Instandsetzung und überzogene Nebenkostenabrechnungen aufgefallen als durch Großzügigkeit. Wolle »Vonovia den Mieterinnen und Mietern entgegenkommen, sollte beispielsweise sofort das sogenannte Insourcing bei den Betriebskosten beendet werden, also die Erledigung von Arbeiten durch eigene Tochterunternehmen«, so die Mietergemeinschaft. Durch Insourcing begeht der Konzern aktiv Tarifflucht, was von der Dienstleistungsgewerkschaft Verdi schon des öfteren kritisiert wurde. Die Mietergemeinschaft unterbreitet den praktischen Vorschlag, wie Vonovia Verantwortung zeigen könnte: Sie solle dieses Jahr »auf die Gewinnausschüttung an die Aktionäre – immerhin mindestens 30 Prozent der Mieteinnahmen« verzichten.

Während der Präsentation der ersten Quartalszahlen 2020 hatte Vorstandsvorsitzender Buch jedoch ganz andere Sorgen. Er kritisierte den Berliner Mietendeckel und die schwelende Enteignungsdebatte in der Hauptstadt. Michael Prütz von der »Deutsche Wohnen & Co. enteignen«-Kampagne, sagte dazu gegenüber junge Welt: »Die Sorgen des Vorstandsvorsitzenden der Vonovia sind begründet. Unsere Initiative wird mit allen demokratischen Mitteln gegen eine etwaige Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia kämpfen und Öffentlichkeit herstellen.« (plm)

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