Aus: Stadt und Stadtentwicklung, Beilage der jW vom 04.07.2018

Profit als Vater des Gedankens

Immobilienriese »Deutsche Wohnen« plant Abriss einer Siedlung im Berliner Westen. Mieten im Neubau werden deutlich teurer

Von Jan Greve
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Sich der Verdrängung entgegensetzen: Anwohner und Gewerbetreibende im Kreuzberger Oranienkiez

Aberwitzig ist das Wort, das Hermann Röhricht für die Beschreibung der Pläne in seiner Nachbarschaft einfällt. Der Rentner wohnt seit rund fünf Jahren in der Siedlung Westend im Westberliner Bezirk Charlottenburg. Andere Anwohner leben dort schon seit 20 oder 30 Jahren, erzählt Röhricht. 212 Wohnungen gehören zu der Siedlung, die Eigentum der »Deutsche Wohnen« ist. Der zweitgrößte Immobilienkonzern der Bundesrepublik plant, den gesamten Komplex abzureißen, um dort neu zu bauen. 580 Wohnungen sollen auf dem Areal entstehen, 160 davon sollen Sozial­wohnungen sein, berichtet Röhricht. Doch es ist nicht die steigende Zahl der Wohnungen, die ihn stört: Wie vielerorts sollen auch dort die Mieten steigen, Sozialwohnungen hin oder her.

Die Siedlung Westend wurde in den 1950er Jahren gebaut, britische Offiziersfamilien waren die ersten Bewohner. Nach dem Mauerfall gingen die Häuser an den Bund, 2007 dann an die Deutsche Wohnen. Woran man merkt, dass man einen Großkonzern als Vermieter hat? Verfaulende Holzrahmen, aus den Fenstern rieselnder Kitt – die Häuser müssten dringend instandgesetzt werden, erklärt Röhricht. Zehn Jahre lang habe sich das Unternehmen nicht um die Wohnungen gekümmert, um sie jetzt mit dem Argument, »Sanieren lohnt sich nicht«, abreißen zu können. Die Beobachtung trifft den Kern des Geschäftsmodells, das sich alle großen Immobilienfirmen auf die Fahne geschrieben haben: Instandsetzung kostet Geld und wird vernachlässigt, Modernisierungen werden dagegen gerne durchgeführt. Schließlich regelt das Gesetz, dass elf Prozent der Kosten auf die Mieter umgelegt, also durch steigende Mieten kompensiert werden können.

»Bei der Vertragsunterzeichnung habe ich den Leuten gesagt, dass die Wohnung mein Altersruhesitz werden wird«, erzählt Röhricht. Das war 2013. Damals habe die Deutsche Wohnen allerdings bereits geplant, die Siedlung grundlegend zu verändern. Gesagt habe man ihm das jedoch nicht. »Sie haben mich ins offene Messer laufen lassen«, beschwert sich der 72jährige. Das ärgere ihn ganz besonders. Viel Geld habe er in die Hand genommen, um die Wohnung altersgerecht einzurichten und umzubauen. »Ich habe mir bewusst eine Erdgeschosswohnung genommen, falls ich später einmal keine Treppen mehr gehen kann.« Die früh begonnene Lobbyarbeit der Deutsche Wohnen mache sich heute bemerkbar, meint Röhricht: »Das Bezirksamt bewilligt alles, was die Deutsche Wohnen möchte.«

Bezirk macht mit

»Herzlich willkommen auf der Internetseite zur Erneuerung der Siedlung Westend«, heißt es auf dem eigens eingerichteten Onlineauftritt für das Projekt der Deutsche Wohnen. In den kommenden Jahren könne dort »ein lebendiges und energieeffizientes Stadtquartier mit familiengerechten Wohnungen entstehen« – das steht unter einem computeranimierten Bild, auf dem Menschen durch ein grünes, sonnendurchflutetes Viertel schlendern. Auf der Seite finden sich mehrere »Hintergrund«-Artikel, darunter einer des Deutsche-Wohnen-Pressesprechers Marko Rosteck, der vielsagend »Modernisierung und Sanierung wären weder nachhaltig noch wirtschaftlich« überschrieben ist.

Auch der Verweis auf einen Termin Mitte März findet sich dort, bei dem der Baustadtrat des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf, Oliver Schruoffeneger, gemeinsam mit Deutsche-Wohnen-Vertretern den städtebaulichen Vertrag für den Neubau im Westend unterzeichnete. Dieser habe »Planungssicherheit durch klare und nachvollziehbare Regeln zum Verbleib in der Siedlung« geschaffen, frohlockt der Konzern. Gedeckelte Mieten, finanzielle Härteklauseln, Kompensation für notwendige Umzüge – die Aufzählung der vermeintlichen Wohltaten wirkt beinahe vertrauenerweckend. Versprochen wird zudem, dass das Unternehmen die Vorgaben des »kooperativen Bauland­modells« des Landes Berlin erfülle, da ein Viertel der Wohnungen Haushalten mit Wohnberechtigungsscheinen vorbehalten bleibe, sprich Sozialwohnungen. Bis Ende des Jahres solle der Bebauungsplan vorangetrieben werden, Ende 2019 dann der Baustart erfolgen, lautet die Marschrichtung.

Bezirksstadtrat Schruoffeneger gab damals zu Protokoll, er freue sich darüber, dass »für alle Beteiligten positive Kompromisse gefunden wurden«. Für die bisherigen Mieter sei ein »Verbleib in der Siedlung zu individuell verträglichen Mietpreisen gesichert«, so der Grünen-Politiker. In den Ohren von Röhricht klingt das wie Hohn. Er habe vor fünf Jahren einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben, soll nun raus aus der Wohnung und auf eine ungewisse Zukunft hoffen. Seine Nachbarn hätten den Deutsche-Wohnen-Mitarbeiter, der sich um die »Freisetzungen« kümmert, gefragt, was passiere, wenn sie sich weigerten auszuziehen. Seine Antwort: »Dann wird es für Sie ungemütlich.«

Derzeit zahle er gut sieben Euro kalt pro Quadratmeter. Andere Alteingesessene hätten noch Mieten von etwa 4,50 Euro. Der mit dem Bezirk ausgehandelte Plan sehe vor, dass Altmieter zunächst »nur« neun Euro zahlen sollen. Diese Summe gelte allerdings lediglich für eine gewisse Übergangszeit, danach sei eine Angleichung an den Berliner Mietspiegel vorgesehen. »In fünf Jahren zahle ich hier also auch meine 15 oder 16 Euro, genau wie alle anderen«, rechnet Röhricht vor. »Da hat der Baustadtrat total geschlafen und einfach das übernommen, was sich die Deutsche Wohnen gewünscht hat.« Die Menschen in der Siedlung fühlten sich »verschaukelt«.

Zeit zum Enteignen

Nicht erst seit der Großdemonstration Mitte April, bei der rund 25.000 Berliner gegen steigende Mieten und die wachsende Wohnungsnot in der Hauptstadt auf die Straße gegangen waren, manifestiert sich der Protest gegen profitorientierte Immobilienunternehmen. Seit einiger Zeit sorgt die Kampagne »Deutsche Wohnen enteignen« für Aufmerksamkeit. Sprecherin Susanna Rabe verweist darauf, dass der Konzern »nicht irgendein Vermieter ist«. Allein in Berlin besitze die Deutsche Wohnen rund 110.000 Wohnungen. »Sie sind der größte Anbieter und beeinflussen das Marktgeschehen entscheidend mit«, erklärt sie. Das Geschäftsmodell der Aktiengesellschaft beruhe darauf, eine möglichst hohe Rendite für ihre Aktionäre zu erwirtschaften. »Das schaffen sie dadurch, dass sie ihre Bestände fiktiv hoch bewerten. Das macht ihr Vorgehen so gefährlich: Sie müssen dadurch auch den realen Wert ihrer Immobilien hochhalten, um letztlich Gewinne ausschütten zu können.« Den dafür offenbar geeigneten Königsweg stellen die Modernisierungen dar. Die Deutsche Wohnen versuche, möglichst viel Geld aus den Mietern herauszupressen, kritisiert Rabe. An einer Instandhaltung der Wohnungen habe das Unternehmen dagegen kein Interesse.

»Der Berliner Senat möchte sich offensichtlich nicht mit den privaten Wohnungskonzernen anlegen«, kritisiert die Aktivistin. Deswegen stelle die Kampagne nun die Forderung nach Enteignung, um Druck auf die von SPD, Die Linke und Grünen geführte Landesregierung auszuüben. »Berlin könnte ein Gesetz auf Basis des Grundgesetzartikels 15 entwerfen und damit ein notwendiges Exempel statuieren«, erklärt Rabe. In dem Gesetzestext heißt es: »Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.« Angesichts der Tatsache, dass ein Großteil der Bestände der Deutschen Wohnen aus der Privatisierung ehemaliger kommunaler Wohnungsunternehmen stamme, sei eine Enteignung eher als ein Zurückholen der Häuser in die öffentliche Hand zu verstehen, betont Rabe. Um dieser Forderung den nötigen Nachdruck zu verleihen, würden Aktivisten aus unterschiedlichen Gruppen derzeit einen Volksentscheid planen. Ende des Jahres könnte dieser starten.

Der zwischen dem Bezirk und dem Konzern ausgehandelte Vertrag bedeute für die Mieter der Siedlung Westend im Schnitt eine Mieterhöhung von rund 30 Prozent, kritisiert Rabe. Die zunächst festgesetzten neun Euro pro Quadratmeter sowie die Deckelung der Miete auf maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens könnten das nicht verhindern, sondern seien vielmehr Ausdruck dieser Steigerung. An dem Vorgehen erkenne man, dass es nicht um die Interessen der Menschen vor Ort gehe, sondern nur darum, »soviel herauszuholen, wie es nur geht« – verbunden mit einem gewissen sozialen Anstrich. Dagegen würden sich die Mieter der Siedlung Westend weiter wehren, mit Unterstützung der Aktivisten aus der Enteignungskampagne. Die finale Entscheidung über das Neubauvorhaben steht noch aus.

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