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Aus: Ausgabe vom 09.07.2022, Seite 5 / Inland
Wohnungspolitik

Schwaches Instrument

Mietspiegel nach Reform »rechtssicherer und transparenter« – Mieterbund und Linke reicht das nicht
Von Oliver Rast
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Einfach oder qualifiziert? Die Kapitalseite hat ein klares Interesse an weniger genauen Erhebungen der Wohnkosten

Er soll eine Orientierungshilfe sein: der Mietspiegel. Anders ausgedrückt, »ein Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete«, wie das Bundesjustizministerium (BMJ) auf seiner Homepage schreibt. Seit Anfang Juli ist eine Gesetzesnovelle in Kraft, das Mietspiegelreformgesetz (MsRG). Kernpunkte: Demnach müssen Kommunen ab 50.000 Einwohnern (zuvor 100.000) einen Mietspiegel erstellen. Und Vermieter und Mieter sind gleichermaßen verpflichtet, über ihre Mietverhältnisse Auskunft zu geben. Bisher war dies freiwillig. Ferner gilt: Jene 50.000-Einwohner-Städte, die bisher keinen Mietspiegel haben, müssen bis zum 1. Januar 2023 einen solchen veröffentlichen. Will eine Kommune einen »qualifizierten« erstellen, endet die Frist am 1. Januar 2024. Die Bedeutung von Mietspiegeln nimmt zu, denn sie dienen »zur Bestimmung der zulässigen Neuvertragsmiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse und als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen«, schreibt das BMJ.

Um diesen Bedeutungszuwachs weiß auch Jutta Hartmann. Deshalb müsste eine verpflichtende Erstellung eines Mietspiegels für alle Gemeinden mit Mietpreisbremsenverordnung gelten, unabhängig von der Bewohnerzahl. Weil? Vermieter begründen sonst ihre Mieterhöhungen zumeist mit nur drei Vergleichswohnungen aus ihrem eigenen Wohnungsbestand, sagte die Pressesprecherin vom Deutschen Mieterbund (DMB) am Freitag zu jW.

Einfach oder qualifiziert kann ein Mietspiegel sein – der Unterschied? Der einfache ist vorrangig eine Übersicht gängiger Mietentgelte einer Gemeinde, die von kommunalen, Mieter- und Vermietervertretern anerkannt worden ist. Beim qualifizierten Mietspiegel müssen hingegen weitere wissenschaftliche Kriterien und Erhebungsmerkmale erfüllt sein. Welche etwa? Beginn des Mietverhältnisses, Art der Miete sowie Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des vermieteten Wohnraums einschließlich seiner energetischen Ausstaffierung zum Beispiel. Kurzum, rechtssicherer und transparenter soll der Mietspiegel nun sein. Ist er das? Fraglich.

Der Methodenstreit bei qualifizierten Mietspiegeln dürfte zunehmen. Das erwartet jedenfalls der Berliner Mieterverein. Die »anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze« seien nicht definiert, wurde dessen Geschäftsführer Reiner Wild in einer Mitteilung am Freitag voriger Woche zitiert. Bereits jetzt konkurrieren unterschiedliche Statistikmodelle, die abhängige oder unabhängige Variablen voraussetzen – oder eben nicht. Eine »Verwissenschaftlichung« des Mietspiegels verkompliziere vieles, befürchtet Wild.

Was meint die Immobranche? Ein einvernehmlich verfasster Mietspiegel habe eine »wichtige Befriedungswirkung«, erklärten der Spitzenverband Wohnungswirtschaft GdW, »Haus und Grund Deutschland« sowie der Immobilienverband Deutschland (IVD) am Freitag auf jW-Anfragen unisono. Nur, das Vertrauen in das Instrument sei zuletzt deutlich geringer geworden, monierte Christian Osthus, stellvertretender IVD-Bundesgeschäftsführer, gegenüber jW. Weshalb? Wegen des verlängerten Betrachtungszeitraums bei der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre. Dadurch würde die Vergleichsmiete mittels Mietspiegel »von der Marktmiete Jahr für Jahr weiter entrückt«, so Osthus. Schlimmer noch: Sollten neue Verfahrensvorschriften dazu benutzt werden, »um Mietpreisreduktionen vorzunehmen, ginge die befriedende Wirkung verloren«, warnte »Haus und Grund«-Chefjustiziarin Inka-Marie Storm. Das wäre verheerend für alle am Markt Beteiligten – Storm: »Eine solche politische Einflussnahme verbietet sich.« Und GdW-Justiziar Carsten Herlitz stellte klar: »Der Mietspiegel ist kein Instrument zur Dämpfung der Mieten.«

Exakt das Problem, findet Niklas Schenker (Die Linke). Ein sechsjähriger Betrachtungszeitraum sei viel zu kurz, sagte der mietenpolitische Sprecher der Linke-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus am Freitag zu jW. Ferner müssten alle Mietverhältnisse, »auch günstige, alte Mietverträge einbezogen werden«. Eine Forderung, die der DMB schon lange erhebe, sagte Hartmann. Nur so könnten Vergleichsmieten tatsächlich abgebildet werden, andernfalls verkomme das Instrument zum »Mieterhöhungsspiegel«.

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