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Aus: Ausgabe vom 08.07.2021, Seite 5 / Inland
Immobilienwirtschaft

Schlupfloch bei Megafusion

Bei Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia wird null Grunderwerbsteuer fällig
Von Ralf Wurzbacher
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Wird dringender denn je: Immokonzerne in die Schranken weisen und sozialisieren (Bochum, 16.5.2019)

Wer sich privat ein Häuschen oder eine Wohnung zulegt, muss dafür Grunderwerbsteuer entrichten. Bei einem Satz von, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent kommen da schnell ein paar zehntausend Euro zusammen. Wenn sich ein Immobilienunternehmen ein anderes einverleibt, herrschen andere Gesetze. Aktuell ist der Vonovia-Konzern im Begriff, die Konkurrenz Deutsche Wohnen zu schlucken. Dabei werden für geschätzt 18 Milliarden Euro über 155.000 Wohneinheiten den Besitzer wechseln, was Europa einen neuen Branchenriesen mit nie dagewesener Marktmacht beschert. Aber was wirft das Megageschäft für den deutschen Fiskus ab? Antwort: nicht einen müden Cent.

Festgehalten ist dies in einer gemeinsamen Stellungnahme von Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen sowie im Übernahmeangebot der Vonovia. Demnach habe sich die Vonovia im »Business Combination Agreement zusätzlich verpflichtet«, die zu erwerbenden Gesellschaften »von etwaiger Grunderwerbsteuer (…) unter bestimmten Voraussetzungen freizustellen«. Möglich macht dies eine Neuregelung, die gerade erst zum 1. Juli in Kraft getreten ist und laut Bundesregierung eigentlich dazu ausersehen war, eines der größten Schlupflöcher im deutschen Steuerrecht zu schließen. Dass es anders kam, dürfte insbesondere den Berlinerinnen und Berlinern missfallen. Beim dort geltenden Steuersatz von sechs Prozent hätte die ­Fusion dem Land geschätzt eine Milliarde Euro in die Kassen gespült.

Dieses Geld hat der Senat bitter nötig, schließlich will er selbst rund 20.000 Wohnungen aus den Beständen der Deutsche Wohnen erwerben – zu Kosten von zwei bis drei Milliarden Euro. Obendrauf käme dabei voraussichtlich auch die Grunderwerbsteuer – also vielleicht 180 Millionen Euro extra, die die beteiligten Berliner Wohnungsgesellschaften an das Land abtreten müssten. Warum aber bleiben Miethaie davon verschont? Schuld ist ein ganz legaler Steuervermeidungstrick im Rahmen sogenannter Share Deals, bei denen die Mehrheitsanteile eines Unternehmens an ein anderes übergehen. Bisher griff die Steuerbefreiung, sofern maximal 95 Prozent der Aktien veräußert wurden. Die restlichen fünf Prozent musste ein Koinvestor stemmen, der sie dem Haupteigner nach Ablauf von fünf Jahren – abermals steuerfrei – überlassen konnte.

Seit Monatsanfang gilt eine Grenze von »nur« noch 90 Prozent und eine Zehnjahresfrist. An der Lust zum »Missbrauch« hat das freilich nichts geändert, was etwa die Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen über eine »verkorkste Reform« und ein »Millionengeschenk auf Kosten der Steuerzahler« wettern ließ. Im konkreten Fall wird der Deal unter Mithilfe der französischen Bank Société Générale durchgezogen, die die »Überschussaktien« für die nächste Dekade hält, bis die Vonovia sich den Rest krallt. Worin der unterstellte Heilungseffekt der neuen Konstruktion bestehen soll, bleibt das Geheimnis der Koalition. Wie Rouzbeh Taheri, Sprecher der Initiative »Deutsche Wohnen und Co. enteignen« in der Vorwoche dem Tagesspiegel sagte, war es die CDU im Bund, die eine deutlich schärfere Regelung und damit die Verhinderung von Share Deals blockiert habe.

Das freut die Macher der Deutsche Wohnen. Das Übernahmeangebot von 52 Euro pro Aktie sei fair und angemessen, teilte der Vorstand den Aktionären mit. Der Zusammenschluss biete strategischen Nutzen, schaffe Mehrwert für alle Beteiligten und biete die Möglichkeit, Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt konsequenter zu begegnen. Für Mieter klingt das wie eine Drohung. Die Offerte läuft noch bis zum 21. Juli. Das Bundeskartellamt hat den Plänen bereits zugestimmt.

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