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Aus: Ausgabe vom 14.06.2021, Seite 5 / Inland
Fusionen auf Wohnungsmarkt

Staat wird geplündert

Reform der Bundesregierung von »Share Deals« greift zu kurz. Immobilienkonzerne haben Claims bereits abgesteckt
Von Johannes Hub
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Verstehen es, auf Steuerzahlerkosten zu fusionieren und Luxusquartiere zu bauen: Immobilienkonzerne (Berlin, 3.5.2020)

Die Kritik an der Fusion von Vonovia und der Deutschen Wohnen wird lauter. »Union und SPD haben den Aktionären von Vonovia, Deutsche Wohnen und Blackrock mit ihrer verkorksten Reform der Share Deals ein Millionengeschenk auf Kosten der Steuerzahler gemacht«, heißt es in einer Stellungnahme von Lisa Paus, der finanzpolitischen Sprecherin der Grünen Bundestagsfraktion, vom 26. Mai. Demnach könnte Vonovia bei der Übernahme Hunderte Millionen Euro an Steuern einsparen. Der Grund: Nach einer Reform der Grunderwerbssteuer sind börsennotierte Unternehmen wie Vonovia ab Juli dieses Jahres von der Grunderwerbssteuer ausgenommen.

Ursprünglich hatte die Bundesregierung die Reform »zur Eindämmung missbräuchlicher Steuergestaltungen in der Grunderwerbsteuer« in Angriff genommen. Die Praktiken großer Immobilienunternehmen in Ballungsräumen waren durch sogenannte Share Deals ins Gerede gekommen, mit denen sie Steuerzahlungen vermieden. Doch worum handelt es sich dabei? Share Deals sind eine Methode, um Unternehmen zu kaufen. Im Gegensatz zum Asset Deal, bei dem der Käufer nur bestimmte Teile kauft, übernimmt er bei einem Share Deal das gesamte Unternehmen – einschließlich Betreiberverträgen. Laut dem Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) könnten auf diese Weise erworbene Unternehmen weiterarbeiten und der Kauf wird insgesamt vereinfacht und beschleunigt.

Share Deals ermöglichen aber auch die Umgehung der Grunderwerbsteuer bei Immobiliengeschäften. Diese wird beim Kauf von Immobilien fällig und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und sechs Prozent des Kaufwertes. Für Immobilienunternehmen bieten Share Deals einen Ausweg: Werden Grundstücke als Unternehmensanteile verkauft, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Um diese Lücke zu nutzen, durften die Käufer bisher lediglich 94,9 Prozent eines Unternehmens kaufen und mussten ihn für fünf Jahre halten. Mindestens fünf Prozent mussten in dieser Zeit bei einem Koinvestor bleiben. Danach konnten sie den Kauf abschließen.

Das hessische Finanzministerium schätzte 2016 die Höhe der Steuerausfälle durch Share Deals auf jährlich rund eine Milliarde Euro – knapp ein Zehntel der Einnahmen der Bundesländer durch die Grunderwerbsteuer. Die Reform soll den »Missbrauch« der Share Deals eindämmen. Ab Juli dieses Jahres wird deshalb der Käuferanteil von 95 Prozent auf 90 Prozent herabgesetzt und die Haltefrist des Verkäufers auf zehn Jahre verlängert.

Doch selbst die Bundesregierung verfügt über keine genauen Angaben über das Ausmaß der Steuervermeidung. So erfasst das zuständige Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Immobiliengeschäfte erst ab einer Größenordnung von 800 Einheiten. Zudem wird der Anteil der Share Deals erst seit 2016 erfasst. Das Problem lässt sich also nur anhand einiger Eckdaten umreißen: Laut einer kleinen Anfrage der Bundestagsfraktion der Grünen erwarben private Investoren von 2007 bis 2017 insgesamt rund 1,7 Millionen Wohneinheiten. Bundes-, Landes- und Kommunalunternehmen kamen im gleichen Zeitraum lediglich auf rund 100.000 Einheiten. Zwischen 2016 und 2017 lag der Anteil von Share Deals zwischen 22 und 37 Prozent. Aufgrund der Komplexität lohnen sich derartige Geschäfte ohnehin erst ab höheren zweistelligen Millionenvolumen, sind also vor allem für Großunternehmen attraktiv. Für Eigenheimbesitzer besteht de facto kein Steuerschlupfloch.

Share Deals erleichtern vor allem die Kapitalkonzentration bei Investoren durch den Aufkauf von Unternehmen. So könnte Vonovia mit der geplanten Übernahme der Deutsche Wohnen einer beispiellosen Serie die Krone aufsetzen. Das Unternehmen kaufte allein zwischen 2016 und 2018 durch Share Deals rund 47.000 Wohnungen in Deutschland. Im gleichen Zeitraum erwarb ADO Properties auf diese Weise 1.800 Wohneinheiten. Die Deutsche Wohnen kaufte 3.700 Wohnungen. Doch auch Kommunen oder Investoren wie Union Investment und Benson Elliot Capital Management LLP nutzten die 95-Prozent-Schwelle aus. »Share Deals sind ein Brandbeschleuniger für Immobilienspekulation«, fasst Lisa Paus zusammen.

Obendrein kommt die Reform zu spät: Inzwischen haben die großen Player ihre Claims abgesteckt. So wurden allein zwischen 2013 und 2015 pro Jahr noch mehr als 300.000 Wohnungen verkauft. 2016 waren es lediglich 94.000. Große Abschlüsse kommen folglich nur noch auf Kosten der Konkurrenz zustande. Das BBSR etwa konstatierte für 2020 eine »geringe Handelstätigkeit«. Rund die Hälfte der insgesamt 110.000 Wohnungskäufe ging allein auf die Fusion von Adler Real Estate AG und der ADO Properties Group zurück.

Die Reform des Grunderwerbsteuergesetzes dürfte das Steuerschlupfloch höchstens verkleinern. Vertreter der Immobilienbranche gehen davon aus, dass sich lediglich die Kosten für Share Deals erhöhen werden. Zudem enthält das neue Gesetz eine Börsenklausel, die kapitalmarktorientierte Unternehmen grundsätzlich von der Steuerpflicht ausnimmt. Das entspricht weitgehend den zuvor geäußerten Forderungen der FDP und der Immobilienverbände. Doch irgend jemand muss sich schließlich fürs Team opfern: Sollten die landeseigenen Immobilienunternehmen Berlins das Kaufangebot von Vonovia und Co. über 20.000 Wohnungen annehmen, müssten sie laut der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen die Grunderwerbssteuer zahlen.

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  • Leserbrief von Onlineabonnent/in Heinrich H. aus Stadum (13. Juni 2021 um 23:07 Uhr)
    Das ist der Kern der fdGO (in der Zeit zur gängigen Interpretation): Die Klasse der kapitalmarktorientierten Unternehmer (hier im Zusammenhang mit Immobilien) wird von der (Grund-)Steuerpflicht ausgenommen, während die Klasse der Eigenheimerwerber durch die Steuer ausgenommen wird. Korrekterweise sei hinzugefügt: Die Klasse der kapitalmarktorientierten Unternehmer hat die Verfügungsgewalt über juristische Personen, die als solche steuer- oder eben auch nicht steuerpflichtig sind, der Eigenheimerwerber hat die Verfügungsgewalt über eine Immobilie, solange er den Hypothekenkredit bedienen kann. Vom einen oder anderen US-amerikanischen Milliardär hört man, dass er gerne mehr Steuern zahlen würde, wenn er nur dürfte. Bedauernswerte Individuen, die vom Staat und der FDP so gegängelt werden. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Der Berliner Senat könnte sie also während der Übernahme der Wohnungen durch die landeseigenen Immobilienunternehmen auf Null setzen. Die Übernahme dauert ja nicht lang, ein paar Unterschriften, fertig. Vom Steuerertrag liefe es auf das gleiche hinaus.

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