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Aus: Ausgabe vom 24.09.2020, Seite 2 / Inland
Immobilienmarkt

»Bauflächen sinnvoller vergeben«

Ökonom für stärkere Förderung von Wohnungsgenossenschaften und Kooperationsmodellen. Ein Gespräch mit Konstantin Kholodilin
Interview: Nina Jeglinski
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Wohnen wird immer mehr zum Luxus, vor allem in Großstädten steigen Mieten und Immobilienpreise

Was sind die größten Fehler, die seit 1990 auf dem Immobilienmarkt in Ostdeutschland gemacht wurden?

In der ersten Hälfte der 1990er Jahre wurde in den ostdeutschen Bundesländern in fast allen Regionen zuviel und am Bedarf vorbei gebaut. Die damaligen Wegzüge vor allem von jungen Menschen trugen dazu bei, dass es nicht nur ein Überangebot an alten, sondern auch an Neubauwohnungen gab.

Und die Fehler der Nullerjahre, als Städte wie Dresden und Berlin städtische Wohnungsgesellschaften komplett verkauften?

Das mag aus sozialpolitischer Sicht falsch gewesen sein, aber aus ökonomischer Sicht konnten viele Kommunen damals nicht anders handeln. Sie waren hochverschuldet und hatten mit massiven Leerständen in Wohnsiedlungen zu tun. Erst um 2010 hat eine Trendwende stattgefunden: Die Städte wachsen aufgrund der Zuwanderung wieder, was zu einer Kluft zwischen Angebot und Nachfrage und zu steigenden Preisen führt.

Wie könnten die Fehler, die mit der Privatisierung von städtischem Wohnraum gemacht wurden, zumindest teilweise wieder rückgängig gemacht werden?

Rückkäufe sind keine Lösung! Die Preise, die der Staat an Wohnungsunternehmen wie die Deutsche Wohnen zahlen müsste, wären zu hoch. Besser wäre es, mit dem Geld Infrastrukturprojekte voranzutreiben. Zudem wäre es sinnvoll, dass der Staat den Aufbau von Wohnungsbaugenossenschaften und die Entwicklung neuer Wohnformen fördert.

Schließen Sie Enteignungen, wie sie von verschiedenen Bündnissen und auch der Partei Die Linke gefordert werden, aus?

Ich habe dazu eine sehr persönliche Meinung. Ich wurde 1973 in Leningrad, dem heutigen Sankt Petersburg, geboren, als Bürger der UdSSR und in Russland habe ich erlebt, wohin staatlich gelenkte Wohnungspolitik führt. Besser ist es, wenn es Projekte gibt, in denen die Mitbewohner sich einbringen, wie in Kooperativen oder in Genossenschaften. Alle Untersuchungen zu Wohn- und Lebensbereichen zeigen, dass sich die Menschen mehr um ihre Wohnung und auch um ihr Umfeld kümmern, wenn sie mitverantwortlich sind.

Wohnungsgenossenschaften sind altbekannt, wie sähe so ein Kooperationsmodell aus?

Städte und Kommunen sollten die Bauflächen, die noch im staatlichen Besitz sind, an solche selbstverwalteten Wohnprojekte vergeben, Baugenehmigungen und Standards sollten entrümpelt werden. Darüber hinaus appelliere ich an Eigentümer, dass sie mit staatlichen Stellen und Wohnkooperativen in den Dialog treten und Wege finden, wie Grundstücke von den Menschen, die vor Ort leben, genutzt werden können.

Wäre es sinnvoll, Investoren aus dem Wohnungsbau herauszuhalten?

Da gäbe es Vor- und Nachteile. Es wäre nicht sinnvoll, das Geld aus dem Wohnungsbau fernzuhalten. Vielmehr gilt es die richtigen Anreize zu setzen, damit es nicht zu Preisübertreibungen kommt. Investoren sind wichtig, weil sie das notwendige Geld mitbringen. Sie können jedoch schädlich werden, wenn sie nur spekulativ in den Markt investieren. Es gibt Steuerpolitikinstrumente, die solches Verhalten minimieren können, wie die Besteuerung der Zuwächse, doch diese Instrumente müssen auch eingesetzt werden.

In der Debatte um Wohnraum wird oft das Argument ins Feld geführt, dass es Kaufanreize geben muss, damit sich auch finanzschwache Bevölkerungsgruppen Wohneigentum leisten können. Bräuchte es nicht ein Eingeständnis, dass es immer einen Teil der Bevölkerung geben wird, der sich keine Immobilien leisten kann, für den es aber auch genügend preiswerten Wohnraum geben muss?

Nicht jeder Mensch ist in der Lage, eine Immobilie zu erwerben, einige wollen es auch gar nicht. In Großbritannien hat die Regierung von Margaret Thatcher in den 1980er Jahren zigtausend Wohnungen privatisiert, Menschen mit geringem Gehalt waren damals geradezu gezwungen, die von ihnen bewohnten Wohnungen, die sich in städtischem Besitz befanden, zu kaufen. Das führte dazu, dass die Menschen die Raten nicht zahlen konnten und auch nicht in der Lage waren, Rücklagen für Reparaturen zu bilden. Für diese Menschen sind bezahlbare, sozial abgesicherte Mietwohnungen eine bessere Lösung. Genossenschaften und Kooperationen sind nur zwei Modelle, die Palette ließe sich erweitern, dazu sind Lösungen gefragt.

Konstantin Kholodilin ist Immobilienexperte beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin.

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