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Aus: Ausgabe vom 23.07.2019, Seite 5 / Inland
Mietwucher

Am falschen Ort

Wohnungsmangel in den Städten, Leerstand auf dem Land. Der Markt versagt
Von Steffen Stierle
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Neubau in Niedersachsen (Laatzen, 22.7.2019)

Einer Untersuchung des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge wird in Deutschlands Großstädten zu wenig gebaut. In den sieben größten Städten werden demnach nur 71 Prozent der Wohnungen gebaut, die notwendig wären, um den Bedarf zu decken. Die schlechteste Quote weist Köln auf, wo dieser Wert bei nur 46 Prozent liegt. In Stuttgart sind es 56, in München 67 und in Berlin 73 Prozent. Das sei eine wichtige Ursache für rasant steigende Mieten.

Die Gründe für den Mangel an Neubauten sind laut den Forschern vielfältig. So sei etwa die Bauwirtschaft seit Jahren überlastet, weshalb es zu immer größeren Verzögerungen komme. In Berlin ist der »Bauüberhang« – also die Zahl der Projekte, für die Genehmigungen vorliegen, die aber noch nicht fertiggestellt sind – zwischen 2011 und 2018 von 2.867 auf 63.345 gestiegen. In anderen Großstädten sehen die Entwicklungen ähnlich aus, wenn auch nicht ganz so dramatisch.

Eine weitere Ursache sind steigende Bodenpreise und die damit verbundene Spekulation. Es rentiert sich, Grundstücke zu kaufen, brachliegen zu lassen und nach drei Jahren wieder zu verkaufen. Vor allem in hippen Quartieren mit zentraler Lage erreichen die Wachstumsraten schwindelerregende Höhen, etwa in Berlin: »Zwischen 2012 und 2019 stieg der Quadratmeterpreis in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg mit 764 Prozent und Mitte mit 620 Prozent am stärksten in die Höhe. Angesichts der Beliebtheit der Stadtmitte sowie des Trendbezirks Friedrichshain-Kreuzberg ist dies wenig überraschend. Darauf folgen Pankow mit 514 und Neukölln mit 474 Prozent«, erläutert der Immobilienhändler »McMakler« auf seiner Internetseite.

Laut der IW-Studie fehlt es in einigen Großstädten auch an finanziellen Mitteln, um etwa Vororte besser mit öffentlichem Nahverkehr anzubinden und so für Entlastung zu sorgen. Städte wie Köln oder Berlin brauchten demnach mehr finanzielle Unterstützung durch den Bund, kommentieren die Autoren ihre Ergebnisse.

Deutschlandweit müssten der Untersuchung zufolge Jahr für Jahr 341.000 Wohnungen gebaut werden. Dieser Bedarf setzt sich aus demographischen Entwicklungen wie etwa Veränderungen der Bevölkerungszahl und -struktur, Ersatz- sowie Nachholbedarf zusammen. 2018 seien jedoch nur 287.350 Wohnungen entstanden. Reduziert werden könne der Bedarf auch durch die Vermeidung von Leerstand. Die Quote ungenutzter Wohnungen liegt seit Jahren relativ konstant bei knapp fünf Prozent.

»Der Bau von Wohnungen ist das beste Mittel gegen steigende Mieten«, ist Studienautor Ralph Henger überzeugt. Doch Wohnung ist nicht gleich Wohnung. So wies Petra Rohland, Sprecherin der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, gegenüber jW darauf hin, dass es vor allem darum gehen müsse, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Man habe daher die Sozialwohnungsquote der städtischen Wohnungsbaugesellschaften von 25 auf 30 Prozent erhöht. Auch neue Regelungen zum Leerstand habe man verabschiedet. Dieser sei nun nur noch drei Monate statt wie bisher sechs Monate zulässig.

Außerdem müssten auch die Bestandsmieten in den Blick genommen werden, so Rohland. »Berlin ist eine Mieterstadt. Doch Gehälter und Mieten gehen immer weiter auseinander.« Man dürfe nicht nur auf jene schauen, die neu in die Stadt kommen oder umziehen, sondern auch auf jene, die schon da sind. Deswegen habe man den fünfjährigen Mietpreisdeckel eingeführt. Neubauten sind davon ausgeschlossen, denn angesichts des Bedarfs an neuen Wohnungen will man Investoren nicht verschrecken.

Viele Mieter wollen allerdings keine Rücksicht mehr auf scheue Investoren nehmen. Sie kämpfen für eine konsequente Rückverteilung vormals öffentlichen Eigentums. »Wir wollen einfach unsere Häuser zurück«, heißt es auf der Internetseite zum Volksentscheid »Deutsche Wohnen & Co. enteignen«. Denn der Großteil der Wohnungen, mit denen der Immobilienkonzern auf Kosten der Mieter den großen Reibach macht, war früher städtisch. Insgesamt hält der Konzern in Berlin laut einer Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung vom Juni 111.500 Wohnungen – weit mehr als jedes andere Unternehmen der Branche.

Der Untersuchung des IW zufolge ist die Wohnungsnot ein rein städtisches Problem. »Während in den Ballungszentren ein regelrechter Kampf um Wohnraum tobt, wird in vielen strukturschwachen Landkreisen und Städten zu viel gebaut. In 69 der 401 kreisfreien Städte und Landkreise wurden in den vergangenen zwei Jahren über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut, als tatsächlich benötigt werden«, heißt es dort zum Stadt-Land-Gefälle. Hier kommen die Bauunternehmen nicht hinterher, dort wird Leerstand gebaut? Der Markt versagt.

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