Aus: Ausgabe vom 14.09.2018, Seite 12 / Thema

Wohnst du noch …?

Vorabdruck. Berlin galt lange Zeit als eine Metropole mit günstigen Mieten. Die Zeiten sind vorbei. Es herrscht Wohnungsnot

Von Philipp Mattern
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In der Großbeerenstraße in Berlin-Kreuzberg besetzten Aktivisten am vergangenen Samstag ein leerstehendes Eckhaus. Vorerst dürfen die neuen »Mieter« bleiben, der Eigentümer zeigte sich verhandlungsbereit

Ende September erscheint das von Philipp Mattern herausgegebene Buch »Mieterkämpfe. Vom Kaiserreich bis heute – das Beispiel Berlin« im Verlag Bertz und Fischer. Die Redaktion dokumentiert daraus den Aufsatz des Herausgebers »Berlin ist billig!? Vom entspannten Markt zur neuen Wohnungsnot«. Wir danken Autor und Verlag für die freundliche Genehmigung zum Vorabdruck. (jW)

Im Laufe der 1990er Jahre wurde die Wohnungsversorgung in Berlin einem weitgehend »freien Markt« überlassen, wie ihn die Stadt seit vielen Jahrzehnten nicht mehr gekannt hatte. Die Mietpreisbindung und die Wohnungsgemeinnützigkeit im Westen waren aufgehoben, die kommunalen Wohnungsverwaltungen und das DDR-Mietrecht im Osten abgewickelt. Es ist einer historischen Sondersituation geschuldet, dass sich der Wohnungsmarkt just in diesem Moment zu entspannen begann und ein – aus heutiger Sicht – fast paradiesisches Jahrzehnt für die Mieterinnen und Mieter hereinbrach.

Schrumpfung und Leerstand

Seit der Vereinigung träumte Berlin davon, eine Weltstadt zu werden. Doch während die Stadt Mitte der 1990er Jahre einen regelrechten Bauboom erfuhr und frohlockend dem bevorstehenden Umzug von Bundesregierung und Ministerien sowie der Ansiedlung von Konzernzentralen entgegensah, verschlechterte sich die wirtschaftliche Lage. Nicht zuletzt aufgrund des Wegfalls der Subventionen im Westteil und der Abwicklung zahlreicher Betriebe im Ostteil sank die Wirtschaftsleistung, und die Arbeitslosenquote stieg drastisch. Als 1997 noch über 30.000 neue Wohnungen fertiggestellt wurden, war der beginnende Rückgang der Einwohnerzahl schon deutlich zu erkennen: Berlin schrumpfte, der Leerstand wuchs, und so gab es um die Jahrtausendwende in der Stadt deutlich mehr Wohnungen als Haushalte. Einzig das nach dem Mauerfall erstmals für Westberliner zugängliche Brandenburger Umland wurde stärker besiedelt und zum Speckgürtel. In der Stadt selbst stand das gestiegene Angebot an Wohnraum einer gesunkenen Nachfrage gegenüber. Den Mechanismen des Marktes folgend hieß das: niedrige Mieten und eine große Auswahl. Berlin galt als billig – jedenfalls wenn man es mit anderen deutschen Großstädten und europäischen Metropolen verglich. Ein Ruf, der dieser Stadt fatalerweise noch viel zu lange anhaften sollte.

Das heißt keineswegs, dass die Berliner Mieter um die Jahrtausendwende keine Probleme gehabt hätten. Gerade die flächendeckende Modernisierung in den Ostbezirken machte vielen von ihnen schwer zu schaffen. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hatte negative Folgen, und die Geschäftspolitik der nun gewinnorientiert ausgerichteten landeseigenen Wohnungsunternehmen unterschied sich immer weniger von der privatwirtschaftlicher Vermieter. Die fortschreitende Umgestaltung von Innenstadtbezirken nach den ästhetischen Präferenzen und den materiellen Interessen der sogenannten neuen Mittelschichten, die Verdrängung alteingesessener Anwohnerinnen und Anwohner bis hin zum Austausch ganzer Nachbarschaften, all diese Prozesse, die man damals auch in der breiten Öffentlichkeit unter dem Begriff der »Gentrifizierung« zu fassen begann, veränderten manche Viertel deutlich. Gegen diese Verdrängungstendenzen haben sich aktive Mieter freilich auch damals gewehrt. Hausgemeinschaften und Kiezinitiativen begleiteten diese Prozesse stetig und setzten sich für Mieterinteressen ein. Das Mietenproblem wurde jedoch insgesamt nicht als so drängend wahrgenommen wie zu anderen Zeiten. Der Fokus engagierter Anwohner und der »stadtpolitischen Szene« lag denn auch eher auf der investorenfreundlichen Stadtentwicklung, die der Innenstadt ein anderes Gesicht zu geben und bestehende Freiräume zu zerstören drohte. Der Unmut über hochpreisige Bauprojekte und prestigeträchtige Vorhaben war keineswegs gering. So konnte etwa die Kampagne gegen die unter dem Titel »Mediaspree« betriebene Umgestaltung des Spreeufers Ende der Nullerjahre zeitweise breit mobilisieren und war bei einem Bürgerentscheid gegen diese Pläne erfolgreich. Das Ergebnis war jedoch nicht bindend und wurde von der Politik im Wesentlichen nicht umgesetzt.

Selbstverständlich gab es auch auf dem verhältnismäßig entspannten Wohnungsmarkt Interessengegensätze und zuweilen Willkür. Die eigenen vier Wände waren auch damals nicht zu hundert Prozent sicher. Aber – und das ist der große Unterschied zu anderen Zeiten – wer seine Wohnung verlor, fand in der Regel eine neue, nicht selten sogar im selben Kiez. Und wer Glück hatte, auch diese Fälle gab es, zahlte nach dem Umzug weniger Miete als zuvor. Trotz aller Probleme: Verglichen mit den vorangegangenen Dekaden – und vor allem mit heute – lebte es sich als Mieter in diesem besonderen Jahrzehnt zwischen dem letzten Drittel der 1990er und dem Ende der Nullerjahre insgesamt relativ entspannt in dieser Stadt.

Die Kehrseite dieser Situation war, dass die Auswirkungen der mittlerweile vollzogenen Liberalisierung und der damit einhergehenden faktischen Abschaffung einer aktiven Wohnungspolitik nicht sofort und unmittelbar spürbar wurden und deshalb auf nur begrenzten Widerstand stießen. Umso heftiger aber schlugen die Folgen dieser Entwicklung zu Buche, als sich die Lage in Berlin wieder zuspitzte. Denn die paradoxe Ausnahmesituation eines zugleich freien und entspannten Wohnungsmarktes währte nicht lange.

Privatisierung zu Spottpreisen

Was war in der Zwischenzeit passiert? Fast 200.000 Wohnungen aus den Beständen der städtischen Wohnungsunternehmen wurden seit den 1990er Jahren privatisiert, oftmals zu Spottpreisen. Den traurigen Höhepunkt bildete der Verkauf der GSW mit alleine 65.000 Wohnungen im Jahr 2004 unter dem damaligen rot-roten Senat. Die Wohnungen befinden sich heute im Besitz der Aktiengesellschaft Deutsche Wohnen. Tausende weitere landeseigene Wohnungen wurden im Rahmen des Programms »Stadtumbau Ost« seit Beginn des neuen Jahrtausends abgerissen – man brauche sie nicht mehr, lautete die damalige Prognose. Ähnlich sah das bei der Liegenschaftspolitik aus. Die Veräußerung öffentlicher Grundstücke zum Höchstpreis wurde zur Maßgabe. Von der Wohnungsbauförderung verabschiedete man sich sukzessive. Im Jahr 2003 wurden die letzten geförderten Wohnungen in Berlin fertiggestellt. 2006 folgte die bundesdeutsche Föderalismusreform, die die Wohnbauförderung in die Kompetenz der Länder verlagerte. Diese bekamen dafür zwar Ausgleichszahlungen vom Bund, gaben das Geld jedoch in den seltensten Fällen für den Wohnungsbau aus. In Berlin zumindest wurde über ein Jahrzehnt lang keine einzige geförderte Wohnung errichtet. Ebenfalls 2006 erreichte der Wohnungsbau in Berlin seinen absoluten Tiefstand. Ganze 452 Wohneinheiten im Mehrgeschossbau wurden in jenem Jahr fertiggestellt – und das zu einem Zeitpunkt, da die Stadt schon wieder einen deutlichen Einwohnerzuwachs registrierte. Der Schrumpfungsprozess um die Jahrtausendwende war also nur vorübergehender Natur: Berlin wuchs wieder, und zwar deutlich. Die Politik hingegen hatte beinahe sämtliche Instrumente einer aktiven Wohnungspolitik aus der Hand gegeben, um auf die Herausforderungen einer wachsenden Millionenstadt angemessen reagieren zu können.

Vor allem aber fehlte es am politischen Willen und der Einsicht in die Notwendigkeit eines Kurswechsels. Anstatt geeignete Lösungsstrategien zu entwickeln, versperrte man sich der neuen Realität und leugnete das sich anbahnende Problem beharrlich. Noch 2011, bei der Vorstellung eines Mietspiegels, in dem sich bereits deutliche Mietsteigerungen niederschlugen, hielt die damalige Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) vehement an der Auffassung fest, Berlin verfüge über einen »entspannten Wohnungsmarkt«. Das stimmte schon damals nicht, aber die Situation verschärfte sich in der Folgezeit nochmals. In genau jenem Jahr 2011 stieg die Bevölkerungszahl Berlins sprunghaft an.

Die Stadt wächst im Schnitt um fast 50.000 Personen jährlich. Heute leben gut 360.000 Menschen mehr in Berlin als vor zehn Jahren. Entscheidend aber ist nicht nur die Menge der Neuberliner, sondern auch, wer kommt. Zu einem großen Teil sind es Bürgerinnen und Bürger der osteuropäischen EU-8-Staaten (Tschechien, Estland, Lettland, Litauen, Ungarn, Polen, Slowenien und die Slowakei), für die seit 2011 die Arbeitnehmerfreizügigkeit gilt, sowie Menschen aus Rumänien und Bulgarien, beide Länder traten 2007 der EU bei. Ferner war in den letzten Jahren ein vermehrter Zuzug aus den sogenannten GIIPS-Ländern (Griechenland, Italien, Irland, Portugal, Spanien) zu verzeichnen. Der Grund hierfür liegt in dem dortigen wirtschaftlichen Niedergang infolge der Finanzkrise ab 2008. Seit 2015 kamen zudem vermehrt Geflüchtete aus Bürgerkriegsregionen dazu. Ob Geflüchtete, Krisenverlierer oder Arbeiter auf der Suche nach Beschäftigung – in der Regel handelt es sich bei ihnen um eher zahlungsschwache Haushalte. Zusammen mit den in Berlin insgesamt vergleichsweise niedrigen Einkommen und dem hohen Anteil an Transferleistungsbeziehern entfaltete sich auf dem Wohnungsmarkt binnen weniger Jahre eine extreme Konkurrenzsituation, vor allem im preisgünstigen Segment, denn der steigenden Nachfrage stand keine adäquate Angebotserhöhung gegenüber. Alleine für die Zeit seit 2011 hätten rechnerisch über 180.000 Wohnungen gebaut werden müssen, nur um den Zuzug zu kompensieren und eine Versorgungsquote auf dem Niveau von 2010 aufrechtzuerhalten. Tatsächlich wurden in diesem Zeitraum aber nur rund 50.000 Einheiten in neuen Wohngebäuden fertiggestellt – und zwar keineswegs im preisgünstigen Segment.

Steigende Preise

Der Wohnungsmarkt verengte sich zusehends. Innerhalb noch nicht einmal eines Jahrzehnts kehrte sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage um, und das heißt in einer Marktwirtschaft: wenig Auswahl und steigende Preise. Entsprechend schossen die Neuvertragsmieten in die Höhe. Werden Wohnungen heute, im Jahr 2018, neu vermietet, so übersteigen die realisierbaren Preise nicht selten das Doppelte und mehr der ortsüblichen Bestandsmieten. Ernsthafte Regulierungsversuche gibt es bis heute nicht, weder von der Bundes- noch von der Landespolitik.

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Protest gegen den Umbau des Spreeufers im Osten Berlins. Bei einem Bürgerentscheid hatte 2008 eine große Mehrheit gegen die Bebauung gestimmt. Die Politik ignoriert das Ergebnis (Aufnahme vom 13.7.2013)

Der quälende Druck auf dem Wohnungsmarkt ist nicht nur für Wohnungssuchende unmittelbar spürbar, sondern für alle Mieter: Die Kluft zwischen Bestandsmieten und den drastisch gestiegenen Neuvertragsmieten ist Anreiz für Vermieter, diese »Ertragslücke« zu schließen. Damit ist auch ein wesentlicher Faktor für die in den letzten Jahren ebenfalls stark angezogenen Immobilienpreise genannt: Es ist die Annahme zukünftig steigender Erträge, das spekulative Element beim Immobilienhandel. Die Spekulation mit Wohnungen gedeiht also erst auf der Grundlage der Wohnungsknappheit – und nicht etwa umgekehrt. Die langjährige investorenfreundliche Politik, die strukturellen Versorgungsengpässe aufgrund fehlender Interventionen, der Abschied von einer aktiven Wohnungspolitik sowie die seit der Finanzkrise und den niedrigen Zinsen geänderten Anlagestrategien Rendite suchender Kapitaleigner haben Berlin zu einem Tummelplatz für diese Profitjäger gemacht. »Flucht ins Betongold«, »Grundbuch statt Sparbuch« sind hierfür die Stichworte.

Die neuen Eigentümer der privatisierten Bestände machen heute gute Geschäfte, und es drängen weitere, teils hoch aggressive Akteure auf den Markt: von Anlagefonds über reiche Privatleute aus aller Welt bis hin zu börsennotierten Gesellschaften: Sie alle wollen verdienen, und zwar an Erträgen, die aus Mietzahlungen »erwirtschaftet« werden. Wohnungen werden also zu Anlageobjekten, die Ausgaben für die Bewirtschaftung der Häuser minimiert und die Mieterhöhungsmöglichkeiten maximal ausgeschöpft. Mit allen Tricks – und dabei spielen die Grenzen der Legalität mitunter keine große Rolle – versucht man, langjährige Mieter loszuwerden, um teuer neu vermieten zu können. Die Wohnungsbestände, sprich: die Mieter werden geradezu ausgequetscht, und zwar weitgehend ungehindert von der Politik. Viele Mieter geraten dadurch in eine existenzbedrohende Situation. Betroffen sind beileibe nicht mehr nur die Armen. Die Unmöglichkeit, auf dem überteuerten Wohnungsmarkt eine bezahlbare Bleibe zu finden, wird für immer mehr Menschen zu einem ernsthaften Problem.

»Was man heute unter Wohnungsnot versteht«, schrieb Friedrich Engels 1872 – dem Jahr der »Blumenstraßenkrawalle« – in seiner Artikelserie »Zur Wohnungsfrage«, »ist die eigentümliche Verschärfung, die die schlechten Wohnungsverhältnisse der Arbeiter durch den plötzlichen Andrang der Bevölkerung nach den großen Städten erlitten haben; eine kolossale Steigerung der Mietpreise, eine noch verstärkte Zusammendrängung der Bewohner in den einzelnen Häusern, für einige die Unmöglichkeit, überhaupt ein Unterkommen zu finden. Und diese Wohnungsnot macht nur soviel von sich reden, weil sie sich nicht auf die Arbeiterklasse beschränkt, sondern auch das Kleinbürgertum mit betroffen hat.«

Auch wenn seitdem fast 150 Jahre vergangen sind, ganz fremd klingt diese Beschreibung nicht. Völlig zu Recht taucht der Begriff einer neuen Wohnungsnot heute auf, und auch heute trifft sie keineswegs nur die unteren Schichten der Bevölkerung oder die sogenannten Randgruppen, die immer – auch in den entspannteren Jahren – in bisweilen prekären Wohnverhältnissen lebten und deren Zugang zum Wohnungsmarkt voller Hürden war. Diese neue Wohnungsnot betrifft vielmehr breite Schichten der Bevölkerung; sie ist ein Massenphänomen.

Die Wohnungsfrage, von der Engels sprach, war seines Erachtens im Kapitalismus nicht lösbar. Doch sie verschwand im 20. Jahrhundert zumindest zeitweise in weiten Teilen Europas. Allerdings – zumindest im »Westen« – nicht in einer Abkehr vom Kapitalismus, sondern als Resultat sozialstaatlicher, mitunter weitreichender Möglichkeiten der Regulierung, die ihrerseits auch das Ergebnis der Kämpfe von Mietern waren. Und so ist die »Wiederkehr der Wohnungsfrage« kein Zufall, sondern unmittelbare Folge der abgebauten, fehlenden staatlichen Regulierung und Intervention.

Wachsender Widerstand

Mit der Wohnungsfrage kehren auch die Mieterproteste zurück. Seit mehreren Jahren sind sie in Berlin allgegenwärtig. Anfang der zehner Jahre begannen sich die Mieter in verschiedenen Kiezen gegen die drastischen Mieterhöhungen zu organisieren, die nach der Streichung der Anschlussförderung 2003 und dem Wegfall von Mietobergrenzen 2011 für die vormals subventionierten Sozialwohnungen drohten. Die wohl bekannteste Initiative ist hier die 2011 gegründete Mietergemeinschaft »Kotti und Co« im Kreuzberger Kiez um das Kottbusser Tor. Ebenfalls 2011 setzten außerparlamentarische Gruppen und Initiativen mit einer Großdemonstration im Vorfeld der Abgeordnetenhauswahl die Mietenproblematik wieder auf die politische Agenda. Ein Zusammenschluss von Mietern intervenierte in die folgenden Koalitionsverhandlungen und überreichte während einer symbolischen Besetzung des Roten Rathauses im November 2011 ein »Mietenpolitisches Dossier«, in welchem auf Missstände wie Eigenbedarfskündigungen, Umwandlungen in Eigentumswohnungen, kostentreibende energetische Sanierungen oder den Abriss preiswerter Bestandswohnungen hingewiesen und ein Umsteuern der Politik gefordert wurde.

Seit 2012 wendet sich das »Bündnis Zwangsräumung verhindern« mit einer Mischung aus nachbarschaftlicher Gegenwehr, Verhandlungsgeschick und Öffentlichkeitsarbeit gegen die zunehmende und politisch ansonsten unwidersprochene Praxis gewaltsamer Entmietungen, und das nicht ohne Erfolg und mit einer Vorbildwirkung für andere Städte. Denn Zwangsräumungen, und das macht sie heute so brisant, enden vielerorts nicht mehr »nur« mit dem Verlust der alten Wohnung, sondern immer häufiger direkt in der Wohnungslosigkeit, meist in der sogenannten verdeckten Obdachlosigkeit, auf den Sofas und in den Gästezimmern von Verwandten und Bekannten. Einen guten Einblick in die Dynamik des begonnenen Jahrzehnts gibt der Film »Mietrebellen« von Gertrud Schulte Westenberg und Matthias Coers aus dem Jahr 2014. Seitdem hat sich Weiteres getan. Im Jahr 2015 etwa führte die Kündigung eines Gemüseladens in Kreuzberg zu einer völlig unerwarteten massenhaften Mobilisierung der Nachbarschaft, aus der sich die Initiative »Bizim Kiez« entwickelte, die sogar einen Bekanntheitsgrad über die Landesgrenzen hinaus erlangt hat. In diesem und in zahlreichen anderen Fällen geht es mittlerweile auch um die Verdrängung kleiner Gewerbetreibender – ob Bäckerei, Buchladen oder Späti – und um den Erhalt der sozialen Infrastruktur, denn auch Bildungs- und Beratungseinrichtungen werden von Mieterhöhungen und Kündigungen bedroht. Die Tatsache, dass selbst kleine, aber symbolträchtige Anlässe genügen, viele Menschen auf die Straße zu bringen, zeigt die Brisanz der herrschenden Zustände.

Ein ebenfalls 2015 gestarteter »Mietenvolksentscheid« weckte bei vielen Menschen große Hoffnungen, aktivierte sehr viele und brachte deutlich mehr Unterschriften zusammen, als für die Durchführung des Volksentscheids nötig waren. Der Rückzug des Vorhabens durch die Initiatoren zugunsten eines mit dem Senat als Kompromiss ausgehandelten Gesetzes – im wesentlichen beinhaltet es Mietzuschüsse für Sozialwohnungen und neue Richtlinien für die landeseigenen Wohnungsunternehmen – wurde äußerst kontrovers diskutiert.

Stadtweite Proteste

Die Vernetzung von Mietern einzelner Immobilienunternehmen schreitet ebenfalls weiter voran. Sie organisieren sich teilweise stadtweit, um sich gegen die Geschäftspraktiken eines Eigentümers, sei es eine Einzelperson, ein Familienclan oder ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, zur Wehr zu setzen. Schlagzeilen machten in dieser Hinsicht in jüngster Zeit vor allem die Mieter der Deutsche Wohnen, der mit einem Bestand von 110.000 Wohnungen inzwischen größten Vermieterin Berlins. In der Folge ist die Kampagne »Deutsche Wohnen und Co enteignen« entstanden. Die Anzahl der kleinen und großen Initiativen ist nicht mehr zu überblicken: Es gibt kaum einen Kiez, in dem keine existieren. Zuletzt riefen im April 2018 rund 250 Organisationen, Vereine und Initiativen zu einer Mieterdemonstration auf, an der bis zu 25.000 Menschen teilnahmen. Hier wurde die Vielfalt und Breite sichtbar, die die neuen Mieterproteste angenommen haben.

Die neuen Mieterproteste entwickeln sich allerdings durchaus widersprüchlich und diffus, sie bewegen sich zwischen nachbarschaftlicher Eigeninitiative, subkulturellem und systemoppositionellem Radikalismus, der Einbeziehung in das zivilgesellschaftliche Vorfeld eines inzwischen rot-rot-grünen Senats und dem puren Mut der Verzweiflung. Was nun lässt sich aus der Geschichte der Berliner Mieterkämpfe lernen? Mit ihren Träumen und Niederlagen, Grenzen, aber auch Erfolgen kann sie Inspiration für die Gegenwart und Zukunft bieten, um Veränderungen der herrschenden Verhältnisse durchzusetzen.

Philipp Mattern (Hg.): Mieterkämpfe. Vom Kaiserreich bis heute – das Beispiel Berlin. Bertz und Fischer, Berlin 2018, 208 Seiten, 8 Euro

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