Aus: Ausgabe vom 23.03.2016, Seite 3 / Schwerpunkt

Miete und Rendite

Wohnungspolitik ist in der Bundesrepublik in erster Linie Wirtschaftsförderung, das Land ein Dorado für Immobilienspekulanten

Von Robert Allertz
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Bauboom in der deutschen Hauptstadt. Die Bewohner zahlen die Zechen

Was in den letzten 25 Jahren an Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin errichtet wurde, ist uniform, gesichtslos, langweilig. Phantasielose Kästen, die nur zwei Kriterien zu erfüllen haben: billig im Bau, profitabel bei der Vermarktung. Das führt zwangsläufig zur Normierung.

Das Verhältnis von Architektur und Städtebau war und ist unter allen gesellschaftlichen Verhältnissen nicht spannungsfrei. Trotz aller augenfälliger Bedeutung handelt es sich nur um einen Nebenkriegsschauplatz. Das eigentliche Schlachtfeld findet auf privatem Baugrund und Boden statt. Jedes Stück Land auf dieser Erde, käuflich erworben und im Grundbuch verewigt, ist in der Regel Spekulationsobjekt. Erst recht, wenn darauf Häuser errichtet werden. Der Eigentümer und Bauherr ist naturgemäß immer auch Spekulant: Er baut für den Profit und nicht für die Bewohner. Selbst wenn es nur ein Einfamilienhaus ist. Warum sonst beklagen Eigenheimbesitzer den »Werteverlust« ihres Anwesens, wenn etwa eine Moschee, ein Windpark oder ein Asylbewerberheim in der Nähe errichtet wird?

Deutschland ist nicht nur föderal in Länder gegliedert, in Kreise und Kommunen, sondern auch in Raumordnungsregionen. Davon gibt es 96. Und so weiß man, dass bundesweit zwischen 900.000 und eine Million Wohnungen fehlen. Andere Quellen sprechen sogar von vier Millionen. Und auf der anderen Seite stehen viele Quartiere leer, weil die Leute weggehen und niemand nachkommt. In der Region Bitterfeld-Wittenberg beispielsweise gingen in jeder vierten Wohnung die Lichter für immer aus.

In den heutigen Großstädten fehlen keineswegs Wohnungen, im Luxusbereich herrscht sogar Überangebot. Es fehlen lediglich bezahlbare, fälschlich »Sozialwohnungen« geheißen. Die sind so sozial, wie »Bernie« Sanders Sozialist ist. Der Grund: Private Bauherren – der Staat ist nicht dabei – bauen keine preiswerten Wohnungen, sie haben höhere Renditeerwartungen als ihnen unterdurchschnittliche Mieten bieten. In der DDR baute man auf der grünen Wiese, das ging schnell und war preiswerter, als Altbauten zu sanieren. Heute ist es genau umgekehrt. Die Herrichtung von Bestandsimmobilien, im Volksmund Edelsanierung geheißen, bringt erheblich höhere Mieten als ein Neubau. Das erklärt, weshalb etwa in Berlin für Neubau seit Jahren im Schnitt rund eine Milliarde Euro ausgegeben wird – beim Sanieren hingegen inzwischen neunmal soviel. Tendenz weiter steigend. Mit aufgehübschten, gedämmten Altbauten erzielt man höhere Mieten, darum wird immer mehr in »Betongold« investiert, Neubau hingegen vernachlässigt, wodurch die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen objektiv zunimmt, was wiederum für weitere Mietsteigerungen sorgt. Bekanntlich regeln Angebot und Nachfrage die Marktpreise. Größere Nachfrage treibt alle Mieten in die Höhe. Es ist ein ewiger Kreislauf. »My home is not there to finance your castle«, kann man in Kreuzberg an einer Fassade lesen, »mein Haus ist nicht dazu da, dein Schloss zu finanzieren«. Darauf hustet der Investor. Und kassiert. Und das reichlich.

»Der Staat«, an seine soziale Verantwortung erinnert, versucht, über verschiedene Instrumente in der Wohnungsfrage aktiv zu werden. Er zahlt Fördergelder für den »sozialen Wohnungsbau«, räumt Abschreibungsprivilegien für Bauinvestitionen ein, gewährt Zuschüsse zur Miete, d. h. Wohngeld etc. Am Ende landet doch alles wieder bei einer Adresse. Es heißt, in Berlin fließen auf diese Weise jährlich mehr als 15 Milliarden Euro staatliche Mietsubventionen an die privaten Vermieter. Experten sagen darum zu Recht: Die aktuelle Wohnungspolitik ist eine Wirtschaftsförderung mit sozialen Nebeneffekten. Die Kosten sind hoch, die Versorgungseffekte gering. Aber kann man vom Kapitalismus anderes erwarten?

Das Problem, welches für die meisten Menschen ein existentielles ist, kann nur dadurch gelöst werden, dass die Möglichkeit eingeschränkt wird, mit Grund und Boden und dem was darauf steht zu spekulieren. Das hat man schon in der Vergangenheit begriffen. Das zweite Dekret, das die Bolschewiki nach der Revolution im Oktober 1917 erließen, war jenes über den Grund und Boden. Die Entscheidung, das Land zum Gemeingut aller, die darauf arbeiten, zu erklären, zielte nur vordergründig auf die Bauern und Landarbeiter. Was nicht mehr im Privatbesitz war, konnte auch nicht gewinnbringend verhökert werden, also ohne eigene Leistung Profit erzeugen.

In dieser Hinsicht kann und sollte man von den Russen lernen.

Berlin: »Nachverdichtung« und Spekulation

Berlin wächst, es werden Wohnungen benötigt. Der Senat will nun von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften 30.000 Wohnungen bauen lassen – in den Innenhöfen der Anlagen, die die DDR in den 70er, 80er Jahren im Rahmen ihres Wohnungsbauprogramms errichtet hat. Zwischen Volkspark Friedrichshain und Ostbahnhof sollen allein 37 Hochhäuser entstehen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nennt das »Nachverdichtung«.

Ein typisches Beispiel für »private« Renditeerhöhung lieferte jüngst die in Wien ansässige Immobilienfirma Citec. Diese erwarb vor anderthalb Jahren das Mietshaus Friedelstraße 54 in Neukölln und kündigte danach eine »energetische Modernisierung« an. Natürlich mit anschließender Mieterhöhung. Die Rede ist von bis zu 200 Prozent. Viele Bewohner fürchten, diese Miete nicht mehr zahlen zu können.

Aus diesem Grund beschlossen die Bewohner, das Haus über den Verein Mietshäusersyndikat zu kaufen. Die Citec reagierte insofern positiv, als sie signalisierte, dass man darüber reden könne. Allerdings unterließ sie es, den Bietern mitzuteilen, zu welchen Konditionen sie die Immobilie erworben hatte. Natürlich, denn man möchte ja noch etwas verdienen, wenn der Deal zustande kommen sollte. Also lässt man den Verein im unklaren über den damaligen Kaufpreis.

Am Wochenende fuhren 60 Mieter und Unterstützer der »Friedel 54« von der Spree an die Donau, um vor dem Firmensitz der Citec in der noblen Innenstadt zu demonstrieren. Ihr Protest wurde von Wienern, die sich dem Marsch zum Parkring angeschlossen hatten, lautstark unterstützt. Schließlich handelt es sich nicht um ein auswärtiges, sondern um ein grundsätzliches Problem. (ra)

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