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Aus: Ausgabe vom 11.10.2019, Seite 5 / Inland
Immobilienmarkt

»Unzumutbare Härte«

BGH-Urteil: Hauseigentümer müssen bei Modernisierungen die Interessen der Mieter beachten
Von Susan Bonath
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Sanierungen sind für Eigentümer ein beliebtes Mittel, um die Miete erhöhen

Ein Dach über dem Kopf wird zum Luxus. Für Hartz-IV-Bezieher gibt es vielerorts so gut wie keinen Wohnraum mehr, der den Vorgaben der Jobcenter entspricht. Haben sie eine Bleibe, drohen ständig Mieterhöhungen. Luxussanierungen sind ein beliebtes Mittel von Vermietern, die Preise ordentlich in die Höhe zu schrauben. Doch finanziell überforderte Mieter können sich gegen eine »unzumutbare Härte« wehren. Immobilienbesitzer müssen Modernisierungsmaßnahmen, zu denen sie nicht gesetzlich verpflichtet sind, mit den Interessen ihrer Mieter abwägen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (siehe jW vom Donnerstag).

Geklagt hatte ein fast 60jähriger Hartz-IV-Bezieher, der seit 1962 in einer 86 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin lebt. Er bezog neben dem Regelsatz von 424 Euro einen Mietzuschuss vom Jobcenter von 463 Euro. Die Warmmiete lag um rund 200 Euro darüber. Die Differenz sparte sich der Mann Monat für Monat von seinen mickrigen Bezügen ab. Im Jahr 2016 sollte es damit vorbei sein. Die Vermieterin modernisierte das Haus umfangreich. Sie ließ die Fassade dämmen, alte Balkone durch größere ersetzen und nahm einen 1970 stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Ab 2017 sollte der Kläger 240 Euro mehr zahlen. Der Mann klagte dagegen und ging durch alle Instanzen – mit Erfolg.

Zunächst hatte das Amtsgericht Berlin geurteilt, der Mieter sei nicht verpflichtet, den geforderten Anteil für die Instandsetzung des Fahrstuhls in Höhe von 70 Euro zusätzlich zu löhnen. Auf die Berufung des Mannes reduzierte das Landgericht schließlich die zulässige Mieterhöhung auf genau 4,16 Euro. Diese betreffe die Dämmung der oberen Geschossdecke. Zu allen anderen Maßnahmen sei die Hauseigentümerin nicht verpflichtet gewesen. Diese legte Revision ein. Ihre Begründung: Knapp 86 Quadratmeter Wohnfläche seien für einen Hartz-IV-Bezieher nicht angemessen. Ihm stünden maximal 50 Quadratmeter zu.

Das ließ der BGH als alleinigen Maßstab jedoch nicht gelten. Zu berücksichtigen sei der Einzelfall, so die Richter in Karlsruhe. Da der Mieter bereits seit 55 Jahren in dem Haus wohne, könne das Argument verworfen werden, wonach er seit Beginn des Mietverhältnisses »über seine Verhältnisse« gelebt habe. Zu beachten seien hier die »Verwurzelung« des Mannes in seinem Wohnumfeld und sein Gesundheitszustand. Der BGH wies daher den Fall zurück an das Landgericht als Berufungsinstanz. Dieses soll jetzt genauer herausarbeiten, welche Modernisierungen gesetzlich unabwendbar oder nötig waren, um den allgemeinen örtlichen Standard herzustellen. Nur dafür könne der Mieter zur Kasse gebeten werden.

Auf die von Sozialverbänden seit Jahren als zu niedrig kritisierten Mietobergrenzen für Hartz-IV-Bezieher dürfte sich das Urteil aber nicht auswirken. Diese führen zu einer wachsenden Wohnkostenlücke. Im vergangenen Jahr habe diese mehr als eine halbe Milliarde Euro betragen, hatte die Bundesregierung im September auf eine Anfrage der Linksfraktion erklärt. Danach zahlten Leistungsberechtigte 2018 insgesamt 538 Millionen Euro aus ihren für Nahrung, Strom, Kleidung, Telefon und Mobilität vorgesehenen knapp bemessenen Regelsätzen dazu. Betroffen war jeder fünfte Hartz-IV-Haushalt mit im Schnitt 80 Euro. Seit 2011 sparte der Staat demnach 4,8 Milliarden Euro auf diese Weise ein.

»Wir reden hier von Menschen, die sowieso jeden Euro dreimal umdrehen müssen«, mahnte die Kovorsitzende der Linkspartei Katja Kipping angesichts dieser Zahlen Ende September. Entweder seien diese gezwungen, sich die fehlenden Wohnkosten vom Mund abzusparen. Oder sie müssten in bestimmte Stadtteile umziehen, rügte Kipping. So konzentriere sich nicht nur die Armut. »Der Abschied aus dem vertrauten Wohnumfeld ist gerade für Ältere, für Menschen mit Behinderungen und Alleinerziehende eine besondere Härte.«

Doch auch geforderte Umzüge sind zunehmend ein Problem. Es fehlen entsprechende Wohnungen – nicht nur in Großstädten. Anfang Oktober beklagten acht Geschäftsführer kommunaler Gesellschaften in einem »Brandbrief« an den sächsischen Ministerpräsidenten Michael Kretschmer (CDU), sie könnten Hartz-IV-Beziehern keine angemessene Bleibe mehr anbieten. Reaktionen aus der Politik bleiben aber aus. Eine am Donnerstag veröffentlichte Statistik der Bundesagentur für Arbeit (BA) weist auch für den Monat Mai 43,4 Millionen Euro aus, die betroffene Haushalte aus ihrer Grundsicherung draufzahlen mussten.

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