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Aus: Ausgabe vom 21.08.2019, Seite 12 / Thema
Mieten und Politische Ökonomie

Wann platzt die Blase?

Die Spekulation mit Boden und Immobilien treibt die Mieten in die Höhe und hält das neoliberale Wirtschaftssystem am Laufen – irgendwann kommt der Crash
Von Lucas Zeise
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In der Bundesrepublik steigen die Immobilienpreise und die Mieten seit einigen Jahren rasant, auch weil die Banken günstige Kredite en masse zur Verfügung stellen. Die Frage ist, wie lange noch. Denn irgendwann platzt die Blase, und die Preise purzeln (Luftballons in Frankfurt am Main)

Aus Sicht der Unternehmer (und insofern auch der veröffentlichten Meinung) lief es wirtschaftich bis vor kurzem noch bestens: Die Arbeitslosigkeit war gering, die Gewinne in fast allen Branchen angenehm hoch, die Staatsverschuldung auf dem Rückzug, sogar die Inflation verharrte auf einem niedrigen Stand. Das hat sich mittlerweile geändert. Die Rezession droht bzw. ist schon da. Zwei Dinge aber sind gleichgeblieben: Erstens sind die Zinsen noch immer unverschämt niedrig; zweitens ist der Wohnungsmarkt in Aufruhr. Die Mieten steigen in Groß- und Mittelstädten so schnell, dass es mittlerweile für Angestellte und Arbeiter schwierig wird, eine Bleibe zu finden. Das sorgt in der sonst so friedlichen Bundesrepublik Deutschland für soziale Unruhe. Sogar der Ruf nach Verstaatlichung erschallt.

Womöglich haben beide Ärgernisse miteinander zu tun. Und die niedrigen Zinsen sind schuld daran, dass die Mieten so rasant steigen. Das ist eine durchaus beliebte These. Sie hat den Vorteil, dass man für die niedrigen Zinsen Herrn Mario Draghi, den Chef der Europäischen Zentralbank (EZB) verantwortlich machen kann. Er bestimmt schließlich (zusammen mit dem Zentralbankrat) den »Leit«-zins. Seit 2016 liegt dieser bei null Prozent. Jetzt da die Rezession zuschlägt, soll er, wie Herr Draghi laut ankündigt, auf absehbare Zeit auf diesem Stand bleiben. Der Zentralbankchef will auch andere Maßnahmen ergreifen, so dass die Zinsen im gesamten Finanzgefüge eher noch niedriger werden.

Niedrige Zinsen

Herr Draghi macht sich laut Sorgen darüber, dass die Inflation zu niedrig sei. Ist es gar beabsichtigt, dass die niedrigen Zinsen die Mieten und damit auch die Lebenshaltungskosten antreiben? Wir vertrauen uns einmal Henrik Müller an, der auf Spiegel online regelmäßig dem unbedarften Leser ökonomische Zusammenhänge erklärt. Für ihn hat die Lage »etwas Tragisches«: »Die niedrigen Zinsen sollten eigentlich dem Wohnungsbau nützen und damit die Lage an den Wohnungsmärkten entspannen. Aber das geschieht nicht. Statt dessen sieht es so aus, als ob sie zu einer Inflation der Wohnkosten beitragen.« (Spiegel online, 31.3.2019)

Die Tragik stellt sich etwa so dar: Weil der gemeine Sparer weder bei einer Tagesgeldanlage noch gar bei Sparbriefen oder einer Lebensversicherung eine nennenswerte Verzinsung erhält, drängt er ins »Betongold«. Er kauft eine Wohnung, um sie zu vermieten oder sie in einigen Jahren mit Gewinn wieder zu verkaufen. Oder er erwirbt Anteile an einem Immobilienfonds. So steigt die Nachfrage nach Immobilien, und deren Preise steigen folgerichtig. Die Nachfrage steigt auch deshalb, weil die Immobilienbesitzer keine Mühe haben, bei der Bank eine einigermaßen niedrig verzinsliche Hypothek aufzunehmen, um die Objekte zu kaufen. Die immer weiter steigende Nachfrage treibt die Preise für Immobilien nach oben. Schließlich müssen die Eigentümer (ob Privatmann, Immobilienfonds oder »Deutsche Wohnen«), um auf die teure Geldanlage eine entsprechende Rendite zu erhalten, die Miete schön anheben. Weil – besonders in einigen Städten – sich auch für Wohnungen mit höheren Mieten immer noch zahlungskräftige Interessenten finden, steigt das Mietniveau munter weiter.

Diese Darstellung trifft die Realität ganz gut. Es wird nicht behauptet, dass die Niedrigzinsen der einzige oder auch nur der wichtigste Faktor bei der Befeuerung der Spekulation, den rasant steigenden Immobilienpreisen und den damit augenscheinlich immer weiter steigenden Mieten seien. Ganz offensichtlich haben politische Entscheidungen, vor allem der bewusste Rückzug aus der öffentlichen Wohnbauförderung, der Zuzug in die Städte, die steuerliche Förderung der Finanzspekulation usw. zur aktuellen Misere beigetragen.

Aber die Frage stellt sich, warum der Wohnungsmarkt in einer wichtigen Beziehung anders funktioniert als der Markt mit sonstigen Waren. Warum steigen die Mieten, während sich gleichzeitig der Anstieg der Verbrauchsgüterpreise seit mindestens zwanzig Jahren in engen Grenzen hält? Anders gefragt: Wie kommt es, dass ein entscheidender Vorzug des Kapitalismus auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt nicht oder nur schlecht funktioniert. Der Vorzug besteht, kurz zusammengefasst, darin, dass steigende Preise (und damit steigende Profite der dort tätigen Kapitalisten) in einem Sektor der Volkswirtschaft im Normalfall Kapital aus anderen Sektoren anlocken. Deren zusätzliche Investitionen in diesem besonders profitablen Sektor führen über kurz oder lang zu einem erhöhten Angebot der dort produzierten Waren. Ändert sich sonst nichts, sinken wegen des Mehrangebots deren Preise wieder, was entsprechend zu auch wieder sinkenden Profiten führt. (Dieser Vorzug des Kapitalismus, dass steigende Preise zu steigender Produktion der entsprechenden Waren führen, firmiert bei Karl Marx unter der Überschrift vom Ausgleich der Profitraten. In diesem Punkt stimmten Marx und die professionellen Lobsänger der freien Marktwirtschaft, die an unseren Universitäten und Forschungsinstituten das Fach Volkswirtschaft vertreten, überein.)

Auch dass der Ausgleich der Profitraten durch Ausweitung der Produktion nicht immer und überall glänzend funktioniert, ist unbestritten. Bei einigen Waren kann der Ausgleichsprozess durchaus länger dauern. Klassische Beispiele dafür sind landwirtschaftliche Produkte oder Rohstoffe, deren Produktion nicht schnell erhöht werden kann. Die weltweite Produktion von Erdöl zum Beispiel konnte während des Booms vor der Finanzkrise 2007 nicht schnell genug gesteigert werden, so dass der Erdölpreis weit über 100 Dollar je Fass stieg, dann noch mehr als ein Jahr so hoch blieb und den Erdölkonzernen sowie einigen Förderländern satte Extraerträge bescherte, obwohl die Weltwirtschaft 2008 schon in die Rezession abgetaucht war. Dass steigende Preise (und hohe Profitraten) Kapital anlocken und in der Regel zu erhöhter Produktion führen, ist der von Marktanbetern gepriesene, aber dennoch durchaus vorhandene Vorzug der kapitalistischen Produktionsweise. Der Mechanismus funktioniert einigermaßen, obwohl die Monopole ihn systematisch behindern, um Extragewinne abzugreifen. Dass er auf dem Wohnungssektor fast gar nicht greift, ist eine Tatsache, die höchstens von der Immobilienlobby und den ihr hörigen Politikern geleugnet wird. Sie erfinden deshalb eine Vielzahl von Gründen: das Baurecht sei zu kompliziert, die Bürokratie zu schwerfällig und die Gemeinden seien zu langsam, Baugrund auszuweisen.

Der tatsächliche Grund allerdings ist, dass ein wesentlicher Teil einer Wohnung und eines Hauses das Grundstück ist, auf dem sie errichtet worden sind. Grund und Boden können aber bekanntlich nicht produziert und deshalb auch nicht vermehrt werden. Das Geld, das angesichts steigenden Bedarfs an Wohnungen, steigender Mieten und Gewinne in den Immobiliensektor strömt, führt nur zum Teil zu mehr Wohnungen durch Neubau. Der andere Teil schlägt sich in steigenden Preisen für Immobilien nieder. Nach kapitalistischer Logik müssen die Preise sich rentieren. Das tun sie nur dann, wenn höhere Mieten bezahlt werden. Es ist zwar nicht unbedingt nötig, dass jedes Objekt durch höhere Mieten den höheren Preis und einen zusätzlichen Preisaufschlag wieder hereinspielt. Auch brachliegender Boden wirft im Einzelfall Rendite ab, wenn er zu höheren Preisen verkauft werden kann, was so lange der Fall ist, wie der Preisboom anhält. Im allgemeinen aber ist der Preisanstieg am Immobilienmarkt auch damit verbunden, dass höhere Mieten auch bezahlt werden.

Teures Bauland

Die Klassiker der politischen Ökonomie haben die Grundrente vom Gewinn des Kapitalisten unterschieden. Letzterer investiert sein Kapital in die Produktion von Waren. Der Grundbesitzer (damals der Adel und damit der Klassengegner) erhält Miete, Pacht oder Rente ohne eigene Leistung. Heute streichen diese Einkünfte die grundbesitzenden bürgerlichen Eigentümer ein. Zum leistungslosen Einkommen, der Rente auf den Boden, tritt jener Teil der Miete, der als Bezahlung für die Errichtung und den Unterhalt der Wohnung als hergestellter Ware gilt. Als drittes, und aktuell am interessantesten, tritt der Spekulationsgewinn hinzu.

In der Statistik zeigt sich die führende Rolle der Spekulation mit Grund und Boden darin, dass während des aktuellen Booms die Preise für Bauland denen für Baukosten und denen für Mieten weit vorauslaufen. Die Preise für Bauland in den Metropolregionen haben sich von 2010 bis 2017 nahezu verdoppelt. Die Baukosten sind im selben Zeitraum »nur« um etwa 20 Prozent und die Mieten um zehn Prozent gestiegen. Das ist trotzdem weit mehr als der Anstieg bei den übrigen Lebenshaltungskosten.

Für die Spekulation ist Grund und Boden ein außergewöhnlich geeignetes Objekt – viel besser etwa als Tulpenzwiebeln, Gemälde, Bitcoins oder Aktien. Der Boden ist beständig. Zugleich bietet er die Chance, am kapitalistischen Aufschwung zu partizipieren. In der vierzigjährigen Geschichte des Neoliberalismus (etwa seit 1980) hat sich die Spekulation mit Grund und Boden sogar als Ersatz für den kapitalistischen Aufschwung erwiesen. Wie jedermann weiß, entsteht bei der Spekulation kein ökonomischer Wert. Dennoch bleibt ein Gewinn bei dem hängen, der teurer verkauft, als er gekauft hat. Wenn es dem nächsten Käufer wieder gelingt, einen Gewinn aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis zu erzielen, und danach vielen anderen Käufern, gewinnen sie alle. In der Aufwärtsphase der Spekulation profitieren sogar die an der Sache nicht direkt Beteiligten, weil sie mehr Waren an die Spekulationskünstler verkaufen können, wodurch wiederum die Konjunktur angeregt wird. Man könnte meinen, das sei ein Witz, ist es aber nicht, sondern lenkt die heutige Wirtschaftspolitik.

Seit etwa 1980 wurde diese Wirtschaftspolitik, zunächst in den USA und Großbritannien, dann globalkapitalistisch – man kann durchaus sagen mit Erfolg – praktiziert. Der Erfolg bestand darin, dass die Preise für Vermögenswerte in mehreren Wellen, aber durchaus langfristig, angestiegen sind. »Vermögenswerte« ist ein netter Ausdruck für Eigentumstitel aller Art, vornehmlich Kredite, Anleihen, Aktien und eben Immobilien, also Grund und Boden sowie die darauf errichteten Gebäude. Der Erfolg bestand außerdem darin, dass die ohnehin schon Vermögenden in absoluten Geldbeträgen gerechnet, aber vor allem im Vergleich zu den ärmeren Schichten, also jenen, die über wenig oder kein dauerhaftes Eigentum verfügen, noch einmal reicher wurden. Das Ergebnis lässt sich in den zahlreichen Statistiken über die in den letzten vierzig Jahren gewachsene Ungleichheit in fast allen Ländern bewundern.

Die erste dieser Wellen brach im Oktober 1987 in einem gewaltigen Crash des Aktienmarktes (in den USA und Westeuropa) zusammen. Es war zugleich der erste Härtetest für die neue Wirtschaftspolitik der Spekulationsförderung. Denn der Crash am Aktienmarkt und seine Bremswirkung auf die übrige Ökonomie wurde vor allem mit Hilfe der Geldpolitik eingedämmt. Es folgte drei Jahre später der große Crash Japans, der zunächst den Immobilien- und Aktienmarkt betraf, dann aber die gesamte japanische Volkswirtschaft beschädigte. Kurz vor dem Crash 1989/90 war zum Beispiel das hübsche Grundstück in Zentraltokio, wo der japanische Kaiser wohnt, so teuer wie ganz Kalifornien. 1997 waren die bis dahin boomenden südostasiatischen »Tigerstaaten« dran. Dieser Crash begann in Thailand, erfasste aber dann auch Singapur, Hongkong, Taiwan, Südkorea und weniger entwickelte Staaten wie Indonesien. In Nordamerika und Westeuropa, also dem bei weitem größten Finanz- und Vermögensmarkt der Welt, fand der Crash der Aktien in den Jahren 2000 bis 2003 statt. Der Immobiliencrash folgte 2007. Vor 2007 hatten die Banker weltweit ihre – nicht geringen – Spekulationsüberschüsse in Hypotheken von US-Arbeitern und -Kleinbürgern angelegt, weil die Preise von deren Häuschen so schön stiegen. Der Crash riss das Kredit- und Bankensystem auf dem Globus mit sich und konnte nur mit erheblichen finanziellen Mitteln und staatlichen Tricks einigermaßen eingedämmt werden.

Zu viel Kapital

Interessanter als die spektakulären Crashs sind aber die ihnen vorausgehenden Episoden. Sie erscheinen den Zeitgenossen im Rückblick als »normale« Bedingungen. Es regnet Geld für die Vermögenden. Die reale Ökonomie läuft gut. Weil die Reichen reicher werden und ihnen die Zukunft nicht schlecht erscheint, investieren sie. Die Produktion steigt, und die Arbeitslosigkeit sinkt. Auch für die Lohnarbeiter und andere nicht Vermögende verbessert sich die Lage. Die Lohnsumme steigt und damit auch der Absatz der Produkte. Sogar die steigenden Mieten werden bezahlt. Die steigenden Preise am Immobilienmarkt sind damit ein wichtiger Faktor für das Funktionieren des neoliberalen Wirtschaftsmodells. Sie sorgen ganz dafür, dass die Vermögenden im Geld schwimmen, denn sie sind jederzeit in der Lage, höhere Preise zu zahlen. Sie erhalten auch jederzeit Kredit, um weitere Unternehmen (Aktien) und/oder Grundstücke zu erwerben, ohne ihre bereits im Portefeuille befindlichen Bestände verkaufen zu müssen. Die Hausse nährt die Hausse, sagen die Börsenhändler. (Sie sprechen das Wort, das »Aufwärtstrend« bedeutet und aus einer Zeit stammt, als die Börsensprache noch französisch war, gut frankfurterisch wie »Hosse« aus.) Die Geldschwemme treibt die Preise weiter nach oben. Die jederzeitige Verfügbarkeit von Kredit zu niedrigen Zinsen ist einerseits eine Voraussetzung für den Preisboom, sie ist zugleich eine Folge des vielen Geldes in der Hand derer, die es nicht zum Lebensunterhalt brauchen, sondern den Konkurrenzdruck verspüren, es möglichst rasch und möglichst gewinnbringend anzulegen. Niedrige Zinsen haben in der Tat etwas mit den Spekulationswellen am Immobilienmarkt zu tun. Die niedrigen Zinsen sind allerdings nicht die unabhängige Variable (Ursache), die hohen Preise nicht die abhängige (Wirkung). Vielmehr sind beides Resultate des ungeheuren Überflusses an Geld, das verzweifelt nach einer gewinnbringenden Anlage sucht.

Hier eine kleine Einschränkung: Der Preisboom der Vermögenswerte findet meist nicht gleichzeitig in allen Vermögensgruppen (Anlageklassen sagen die Fondsverwalter) und in allen Regionen der kapitalistischen Welt statt. Der kurze Überblick über die Spekulationswellen der vergangenen vierzig Jahre hat das bereits deutlich gemacht. Der Immobilienboom, der in der großen weltweiten Finanzkrise 2007/08 sein Ende fand, betraf vor allem die USA. In Deutschland beispielsweise gab es in den 2000er Jahren keinen besonderen Immobilienpreisboom. Hier hatte eine Immobilienspekulationswelle unmittelbar nach der Übernahme der DDR stattgefunden, die schon in den frühen 90er Jahren in der damaligen Wirtschaftskrise in sich zusammenfiel und einige deutsche Banken in Bedrängnis brachte. Der Kater nach der weitgehend aus Staatsmitteln finanzierten DDR-Übernahme­euphorie dauerte in Deutschland bis etwa 2005. In den zehn Jahren bis dahin galt Deutschland als kranker Mann Europas und als Wachstumsschlusslicht.

Wichtiger ist die große Einschränkung: Jede Spekulationswelle bricht einmal zusammen. Auch die Preise für Grund, Boden und darauf errichtete Gebäude können fallen. Das System, mittels steigender Vermögenspreise das Wirtschaftssystem in Gang zu halten, findet im Crash sein Ende. Das Tempo des Preisabstiegs ist im Regelfall höher als das des Anstiegs. Um sich vor drohenden Verlusten zu bewahren, drängen die Investoren zum Ausgang. Das ganz große Geld wartet noch ab, ehe es zu halbierten Preisen wieder einsteigt und damit die Preise stabilisiert. Bis dahin gehen Vermögen verloren. Was vorher da war, ist nicht mehr, ist ausgelöscht. Der Immobilienspekulant streicht zwar, wenn er sein teuer erworbenes Objekt vermietet hat, noch die hohen Mieten ein. Damit kann er die Kredite zunächst noch bedienen. Aber mit Verzögerung gehen auch die Mieten zurück. Wer nur auf steigende Preise gesetzt und keine zahlungskräftigen Mieter hat, ist gezwungen, das Objekt zu verkaufen, um die Schulden zu tilgen. Reicht auch das nicht, wird der Kredit faul. In der großen Finanzkrise waren die Banken und sonstigen Kreditgeber gezwungen, Hunderte von Milliarden Dollar abzuschreiben. Der Internationale Währungsfonds schätzte die Gesamtsumme dieser Abschreibungen auf etwa zwei Billionen Euro. Bekanntlich hätte das Bankensystem diesen Zusammenbruch nicht überlebt, hätten die kapitalistischen Staaten diese Verluste nicht übernommen.

Eine Frage der Perspektive

Erstaunlich ist nicht, dass der Spekulationsboom in Immobilien und Aktien (bei ansonsten eher dürftigem Wirtschaftswachstum) aktuell wieder weit vorangeschritten ist. Erstaunlich ist auch nicht, dass die Spekulanten in Deutschland dieses Mal intensiv daran beteiligt sind. (Damit sind nicht nur deutsche Spekulanten gemeint. Im Gegenteil, einige findige US-Gesellschaften hatten schon vor dem letzten Crash 2007 das preisliche Potential des damals relativ unterentwickelten deutschen Marktes für sich »entdeckt«.) Erstaunlich ist vielmehr, dass ganz offiziell vor der Gefahr einer »Immobilienblase« gewarnt wird. Eine am 7. August 2019 veröffentlichte Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zum Beispiel enthält eine solche Warnung. Da ist von einer »explosiven Preisentwicklung« und möglichen spekulativen Übertreibungen die Rede. Wohl gesprochen, möchte man meinen. Wenn der Autor der Studie von der »Gefahr« einer Immobilienblase schreibt, so befürchtet er allerdings deren Platzen und damit den Preisabfall. Explosiv dürfen die Preise sich ruhig nach oben entwickeln. Negativ wäre nur, meint er, wenn sich diese Explosion von den »Immobilienerträgen« entkoppeln würde, sprich, wenn die Mieten nicht ähnlich explosive Sprünge nachvollziehen würden.

Sonderbare Ökonomen. Sie sehen nicht, oder es kümmert sie nicht, dass solange die Mieten oder »Immobilienerträge« der Preisspekulation folgen, der Crash zwar verzögert, die Preisblase aber noch kräftiger aufgepustet wird und der schließlich unausweichlich folgende Zusammenbruch noch desaströser ausfallen dürfte. Mieter und Wohnungssuchende leiden unter der Spekulation. Die Vermögenden haben Angst vor ihrem Ende. Alles eine Frage der Perspektive.

Lucas Zeise schrieb an dieser Stelle zuletzt am 14. März 2019 über die Entwicklung des Finanzkapitals im Zuge der neoliberalen Globalisierung.